ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าโอนอะไรบ้าง? เรื่องสำคัญที่มือใหม่ไม่ควรมองข้าม
สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อ บ้านหลังแรก, บ้านมือสอง หรือ บ้านรีโนเวทพร้อมอยู่ หลายคนมักโฟกัสที่ราคาบ้านและค่างวดรายเดือนเป็นหลัก แต่ลืมคิดว่าในวันโอนกรรมสิทธิ์ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการที่ต้องเตรียมไว้
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักเรียกรวม ๆ ว่า ค่าโอนบ้าน หรือ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน ซึ่งอาจมีทั้งค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ภาษี อากรแสตมป์ ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายย่อยอื่น ๆ
หากไม่เตรียมงบไว้ล่วงหน้า อาจเกิดปัญหางบบานปลายในวันโอน หรือเงินสดไม่พอจ่าย ทั้งที่สินเชื่อบ้านได้รับอนุมัติแล้ว
บทความนี้จะพาไปดูว่า ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง โดยอธิบายแบบเข้าใจง่าย เหมาะสำหรับมือใหม่ที่กำลังจะซื้อบ้านและอยากเตรียมตัวให้พร้อมก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าโอนบ้านคืออะไร?
ค่าโอนบ้าน คือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
วันโอนถือเป็นวันที่สำคัญมาก เพราะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ของบ้านเปลี่ยนมืออย่างเป็นทางการ ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของบ้านตามกฎหมาย และผู้ขายจะส่งมอบทรัพย์สินตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้
หลายคนเข้าใจว่าค่าโอนมีแค่ค่าธรรมเนียมโอน 2% เท่านั้น แต่จริง ๆ แล้วยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย โดยบางรายการเป็นภาระของผู้ซื้อ บางรายการเป็นภาระของผู้ขาย และบางรายการสามารถตกลงแบ่งกันได้ตามสัญญา
ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านควรคุยเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย
1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
รายการแรกที่ต้องรู้คือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ หรือค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่เกิดขึ้นในวันโอน
โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมโอนจะคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานที่ดิน และมักเป็นรายการที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันว่าจะจ่ายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือแบ่งกันคนละครึ่ง
ในตลาดบ้านมือสอง มักพบการตกลงแบบ “แบ่งค่าโอนคนละครึ่ง” แต่ไม่ใช่กฎตายตัว เพราะบางกรณีผู้ขายอาจรับผิดชอบทั้งหมด หรือบางกรณีผู้ซื้ออาจรับผิดชอบตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้
สิ่งสำคัญคือควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่า ค่าโอนบ้าน ใครเป็นผู้จ่าย และจ่ายในสัดส่วนเท่าไหร่ เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดในวันโอน
2. ค่าจดจำนอง สำหรับคนที่กู้ซื้อบ้าน
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อบ้านจากธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายอีกหนึ่งรายการคือ ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองคือค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการนำบ้านหรือคอนโดไปจดจำนองเป็นหลักประกันกับธนาคาร โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ของผู้ซื้อโดยตรง
ตัวอย่างเช่น หากซื้อบ้านด้วยเงินกู้ ธนาคารจะนำบ้านหลังนั้นไปเป็นหลักประกันเงินกู้ และต้องมีการจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินในวันโอน
ดังนั้น คนที่ซื้อบ้านด้วยสินเชื่อควรเตรียมเงินสำหรับค่าจดจำนองไว้ด้วย ไม่ควรคิดเฉพาะเงินดาวน์และค่าโอนเท่านั้น
หากมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากภาครัฐในช่วงที่โอน และบ้านเข้าเงื่อนไข อัตราค่าจดจำนองอาจลดลงได้ แต่ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือธนาคารอีกครั้งก่อนวันโอน
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะถือว่าผู้ขายมีรายได้จากการขายบ้านหรือที่ดิน
โดยทั่วไป ภาษีรายการนี้มักเป็นภาระของผู้ขาย แต่ในการซื้อขายจริง ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงเงื่อนไขค่าใช้จ่ายกันได้ตามสัญญา
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง รวมถึงหลักเกณฑ์ทางภาษีที่เกี่ยวข้อง ซึ่งแต่ละกรณีอาจไม่เท่ากัน
สำหรับผู้ซื้อบ้านมือสอง แม้ภาษีรายการนี้มักเกี่ยวกับผู้ขาย แต่ก็ควรรู้ไว้ เพราะเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันโอน และอาจมีผลต่อการเจรจาราคาหรือเงื่อนไขการซื้อขาย
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปจะเกิดขึ้นในบางกรณี เช่น ผู้ขายถือครองบ้านหรือที่ดินไม่ครบตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด หรือเข้าลักษณะที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะมักเป็นภาระของผู้ขาย แต่เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ สามารถตกลงกันได้ตามเงื่อนไขในสัญญา
สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำคือถามผู้ขายให้ชัดว่า บ้านหลังนี้มีภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ และค่าใช้จ่ายส่วนนี้ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
หากเป็นบ้านมือสองที่ผู้ขายถือครองไม่นาน หรือเป็นทรัพย์ที่มีการซื้อขายต่อในช่วงเวลาไม่นาน ควรตรวจเรื่องนี้เป็นพิเศษ เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิดในวันโอน
5. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน โดยทั่วไปจะใช้ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
พูดง่าย ๆ คือ ในหลายกรณีจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ ไม่ได้เสียซ้ำกันทั้งสองรายการ แต่รายละเอียดจริงขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของทรัพย์และผู้ขาย
อากรแสตมป์มักเป็นภาระของผู้ขาย แต่ผู้ซื้อควรตรวจให้ชัดในสัญญาว่าใครรับผิดชอบ เพราะบางครั้งการตกลงค่าใช้จ่ายวันโอนอาจรวมหลายรายการเข้าด้วยกัน
การรู้รายการนี้ล่วงหน้าจะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจภาพรวมค่าใช้จ่ายวันโอนได้ดีขึ้น และเจรจาเงื่อนไขกับผู้ขายได้ชัดเจนขึ้น
6. ค่าประเมินราคาหลักประกัน
หากซื้อบ้านด้วยสินเชื่อ ธนาคารมักต้องส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินเข้าไปประเมินราคาบ้าน เพื่อดูว่าบ้านมีมูลค่าเหมาะสมกับวงเงินกู้หรือไม่
ค่าใช้จ่ายนี้เรียกว่า ค่าประเมินราคาหลักประกัน โดยปกติผู้ซื้อหรือผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบ
ค่าประเมินอาจแตกต่างกันไปตามธนาคาร ประเภททรัพย์ และพื้นที่ โดยควรถามธนาคารตั้งแต่ช่วงยื่นกู้ว่า ต้องจ่ายเท่าไหร่ จ่ายเมื่อไหร่ และหากกู้ไม่ผ่านจะคืนหรือไม่
แม้ค่าประเมินจะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในวันโอนโดยตรงเสมอไป แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในกระบวนการซื้อบ้าน จึงควรนับรวมในงบประมาณตั้งแต่แรก
7. ค่าประกันอัคคีภัย
ผู้ที่กู้ซื้อบ้านกับธนาคารมักต้องทำ ประกันอัคคีภัย สำหรับบ้านที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ เพราะธนาคารต้องการคุ้มครองทรัพย์สินที่จำนองไว้
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์ ระยะเวลาคุ้มครอง และเงื่อนไขของแต่ละธนาคารหรือบริษัทประกัน
บางธนาคารอาจรวมค่าใช้จ่ายนี้ไว้ในแพ็กเกจสินเชื่อ หรือให้ผู้กู้จ่ายแยกในวันทำสัญญา ควรถามรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนถึงวันโอน
แม้หลายคนจะมองว่าเป็นค่าใช้จ่ายเล็กเมื่อเทียบกับราคาบ้าน แต่ก็เป็นรายการที่ควรเตรียมเงินไว้ เพื่อไม่ให้เงินสดขาดในช่วงใกล้โอน
8. ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและค่าส่วนกลางค้างชำระ
หากซื้อบ้านในโครงการจัดสรรหรือคอนโด จะมีเรื่อง ค่าส่วนกลาง เข้ามาเกี่ยวข้อง
สำหรับบ้านใหม่จากโครงการ ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าตามที่โครงการกำหนด เช่น 1 ปี 2 ปี หรือช่วงเวลาที่ระบุในสัญญา
สำหรับ บ้านมือสอง หรือคอนโดมือสอง ควรตรวจให้ชัดว่ามีค่าส่วนกลางค้างชำระหรือไม่ โดยควรให้ผู้ขายชำระยอดค้างทั้งหมดก่อนวันโอน หรือระบุในสัญญาให้ชัดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ
หากไม่ตรวจเรื่องนี้ให้ดี ผู้ซื้ออาจเจอภาระค้างชำระที่ตามมาหลังรับโอนบ้านแล้ว
ดังนั้น ก่อนวันโอนควรขอหนังสือรับรองยอดค่าส่วนกลางจากนิติบุคคล หรือขอหลักฐานการชำระล่าสุดจากผู้ขาย
9. ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ
นอกจากค่าส่วนกลางแล้ว ผู้ซื้อบ้านมือสองควรตรวจค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับบ้านด้วย
โดยทั่วไป ผู้ขายควรชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมดก่อนส่งมอบบ้าน แต่ผู้ซื้อควรขอดูใบเสร็จหรือหลักฐานล่าสุดเพื่อความสบายใจ
หากบ้านไม่มีคนอยู่มานาน แต่มีค่าน้ำหรือค่าไฟผิดปกติ อาจเป็นสัญญาณว่ามีปัญหา เช่น น้ำรั่ว ไฟรั่ว หรือมีการใช้งานที่ไม่ได้แจ้ง
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจไม่สูงมากเมื่อเทียบกับราคาบ้าน แต่เป็นเรื่องที่ช่วยให้การรับโอนบ้านสะอาดและไม่มีภาระค้างตามมา
10. ค่าใช้จ่ายกับธนาคารในวันทำสัญญา
นอกจากค่าจดจำนองและค่าประกันอัคคีภัยแล้ว ผู้ซื้อที่กู้บ้านอาจมีค่าใช้จ่ายอื่นกับธนาคาร เช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ ค่าบริการเอกสาร หรือค่าใช้จ่ายตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
บางธนาคารอาจมีโปรโมชันยกเว้นค่าธรรมเนียมบางรายการ บางธนาคารอาจให้เลือกแพ็กเกจสินเชื่อที่มีเงื่อนไขต่างกัน เช่น ดอกเบี้ยต่ำแต่ต้องทำประกันเพิ่มเติม หรือไม่มีค่าธรรมเนียมบางส่วนแต่ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่างกัน
ผู้ซื้อควรขอเอกสารสรุปค่าใช้จ่ายจากธนาคารก่อนวันโอน เพื่อรู้ว่าต้องเตรียมเงินสดเท่าไหร่ และรายการไหนถูกหักจากวงเงินกู้หรือจ่ายเอง
การรู้ค่าใช้จ่ายกับธนาคารล่วงหน้าช่วยให้วันโอนราบรื่นและลดความกังวลเรื่องเงินสดไม่พอ
11. ค่าใช้จ่ายหลังโอนที่หลายคนลืมคิด
แม้จะโอนบ้านเสร็จแล้ว แต่ผู้ซื้อยังควรเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ด้วย
ค่าใช้จ่ายที่มักตามมา เช่น ค่าขนย้าย ค่าทำความสะอาดใหญ่ ค่าติดตั้งอินเทอร์เน็ต ค่าซ่อมแซมเล็ก ๆ ค่าซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผ้าม่าน เหล็กดัด มุ้งลวด หรือปรับปรุงสวน
หากเป็น บ้านมือสอง อาจมีค่าเปลี่ยนกุญแจ ซ่อมห้องน้ำ ซ่อมหลังคา ตรวจระบบไฟ เปลี่ยนปั๊มน้ำ หรือทำความสะอาดครัวเพิ่มเติม
ดังนั้น ไม่ควรใช้เงินเก็บทั้งหมดไปกับค่าโอนและเงินดาวน์จนหมด ควรเหลือเงินสำรองไว้สำหรับช่วงหลังเข้าอยู่ด้วย
บ้านที่ซื้อแล้วอยู่สบาย ไม่ใช่แค่กู้ผ่านและโอนได้ แต่ต้องมีเงินพอจัดการค่าใช้จ่ายหลังโอนด้วย
ใครต้องจ่ายค่าโอนบ้าน?
คำถามยอดนิยมคือ ค่าโอนบ้านใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?
คำตอบคือขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย โดยควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
โดยทั่วไปในตลาดบ้านมือสอง มักพบรูปแบบดังนี้
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
มักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบตามข้อตกลง
ค่าจดจำนอง
โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายจากการกู้ซื้อบ้าน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
โดยทั่วไปเป็นภาระของผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
โดยทั่วไปเป็นภาระของผู้ขาย แต่สามารถตกลงกันได้
ค่าส่วนกลางค้างชำระ
โดยทั่วไปควรเป็นภาระของผู้ขายจนถึงวันโอน ส่วนหลังวันโอนเป็นภาระของผู้ซื้อ
อย่างไรก็ตาม รายการเหล่านี้ไม่ควรยึดจากคำพูดเพียงอย่างเดียว ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอนจริง
ซื้อบ้านใหม่กับบ้านมือสอง ค่าโอนต่างกันไหม?
ค่าใช้จ่ายวันโอนของบ้านใหม่และบ้านมือสองมีลักษณะคล้ายกัน แต่รายละเอียดอาจต่างกัน
สำหรับบ้านใหม่จากโครงการ ผู้ซื้อควรดูเงื่อนไขในสัญญาว่าโครงการรับผิดชอบค่าโอนบางส่วนหรือไม่ มีโปรโมชันฟรีค่าโอนหรือค่าจดจำนองหรือเปล่า และมีค่าส่วนกลางล่วงหน้ากี่ปี
บางโครงการอาจมีโปรโมชันช่วยค่าใช้จ่ายวันโอน ทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยลง แต่ควรอ่านรายละเอียดให้ชัดว่า “ฟรีค่าโอน” หมายถึงฟรีรายการใดบ้าง
สำหรับ บ้านมือสอง ผู้ซื้อควรคุยกับผู้ขายเรื่องค่าโอน ภาษี ค่าส่วนกลางค้างชำระ และภาระจำนองให้ชัดเจน เพราะไม่มีแพ็กเกจแบบโครงการใหม่ และแต่ละเคสอาจมีรายละเอียดต่างกันมาก
ดังนั้นไม่ว่าจะซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง ควรขอรายการค่าใช้จ่ายโดยประมาณก่อนวันโอนเสมอ
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนบ้านแบบง่าย ๆ
สมมติว่าซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท และตกลงกับผู้ขายว่าแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ผู้ซื้อกู้ธนาคารเต็มตามเงื่อนไขที่ธนาคารอนุมัติ
ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อควรเตรียมอาจมี เช่น ค่าธรรมเนียมโอนตามสัดส่วนที่ตกลง ค่าจดจำนอง ค่าประเมินหลักประกัน ค่าประกันอัคคีภัย และค่าใช้จ่ายอื่นกับธนาคาร
หากบ้านเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐในช่วงที่ยังมีผลบังคับใช้ ค่าโอนและค่าจดจำนองอาจลดลงมาก ทำให้ผู้ซื้อประหยัดเงินในวันโอนได้
แต่ถ้าบ้านไม่เข้าเงื่อนไข หรือโอนหลังหมดมาตรการ ก็ต้องกลับไปใช้อัตราปกติตามกฎหมายและประกาศที่เกี่ยวข้อง
ตัวอย่างนี้เป็นเพียงการประเมินเบื้องต้นเท่านั้น ผู้ซื้อควรให้ธนาคาร สำนักงานที่ดิน หรือผู้เชี่ยวชาญช่วยคำนวณยอดจริงก่อนวันโอน
วิธีเตรียมเงินก่อนวันโอนบ้าน
ก่อนถึงวันโอน ผู้ซื้อควรขอรายการค่าใช้จ่ายโดยประมาณจาก 3 ฝ่าย ได้แก่ ธนาคาร ผู้ขายหรือโครงการ และสำนักงานที่ดินหรือผู้ประสานงาน
ควรแยกเงินเป็นส่วน ๆ เช่น เงินดาวน์ เงินส่วนต่างจากวงเงินกู้ ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าใช้จ่ายธนาคาร และเงินสำรองหลังเข้าอยู่
หากต้องชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค ควรถามธนาคารล่วงหน้าว่าต้องออกเช็คกี่ฉบับ สั่งจ่ายใคร จำนวนเท่าไหร่ และมีค่าธรรมเนียมการออกเช็คหรือไม่
หากต้องจ่ายเงินสดบางส่วนที่สำนักงานที่ดิน ควรถามยอดให้ชัดเพื่อเตรียมเงินให้พอดี
การเตรียมเงินล่วงหน้าช่วยลดความวุ่นวายในวันโอน เพราะวันโอนมักมีหลายขั้นตอนและใช้เวลาพอสมควร
เอกสารที่ควรเตรียมในวันโอน
สำหรับผู้ซื้อ เอกสารที่มักต้องใช้ ได้แก่ บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลถ้ามี เอกสารสินเชื่อจากธนาคาร และแคชเชียร์เช็คหรือหลักฐานการชำระเงินตามที่กำหนด
สำหรับผู้ขาย เอกสารที่มักต้องใช้ ได้แก่ โฉนดฉบับจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารคู่สมรสหรือหนังสือยินยอมถ้ามี เอกสารไถ่ถอนจำนองถ้าบ้านติดธนาคาร และหลักฐานค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระ
หากมีการมอบอำนาจ ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบที่ถูกต้อง พร้อมเอกสารของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ
ก่อนวันโอนควรให้ธนาคารหรือเจ้าหน้าที่ช่วยตรวจรายการเอกสารอีกครั้ง เพื่อไม่ให้ขาดเอกสารและต้องเลื่อนวันโอน
ข้อผิดพลาดที่มือใหม่มักเจอในวันโอน
มือใหม่หลายคนมักพลาดเพราะคิดว่าเงินกู้จากธนาคารครอบคลุมทุกอย่าง ทั้งที่ค่าใช้จ่ายบางรายการต้องจ่ายเองเป็นเงินสด
บางคนลืมเตรียมค่าจดจำนอง ค่าประกัน ค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายหลังโอน ทำให้เงินสดตึงทันทีหลังซื้อบ้าน
บางคนไม่ได้ตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่าใครจ่ายค่าโอน ภาษี หรือค่าส่วนกลางค้างชำระ ทำให้เกิดการถกเถียงในวันโอน
บางคนไม่ได้ตรวจชื่อในเอกสาร เลขโฉนด ราคาซื้อขาย หรือยอดเงินในแคชเชียร์เช็คให้ตรงกัน ทำให้วันโอนล่าช้า
ทางที่ดีคือควรทำเช็กลิสต์ค่าใช้จ่ายและเอกสารล่วงหน้าอย่างน้อย 1-2 สัปดาห์ก่อนวันโอน
ซื้อบ้านมือสองควรระวังค่าใช้จ่ายอะไรเป็นพิเศษ?
สำหรับ ซื้อบ้านมือสอง ควรระวังค่าใช้จ่ายที่อาจซ่อนอยู่มากกว่าบ้านใหม่ เช่น ค่าส่วนกลางค้างชำระ ค่าน้ำค่าไฟค้าง ค่าไถ่ถอนจำนองของผู้ขาย ค่าซ่อมแซมหลังรับบ้าน และภาษีที่ต้องตกลงกันให้ชัด
ควรขอดูเอกสารโฉนด ตรวจภาระจำนอง ตรวจชื่อเจ้าของบ้าน ตรวจเอกสารนิติบุคคล และตกลงค่าใช้จ่ายวันโอนให้ละเอียดก่อนวางเงินก้อนใหญ่
หากบ้านราคาดีมาก แต่เอกสารไม่ชัด หรือผู้ขายเร่งให้จ่ายเงินโดยยังไม่สรุปค่าใช้จ่าย ควรระวังและตรวจสอบให้รอบคอบ
บ้านมือสองที่คุ้มค่าจริงควรมีทั้งสภาพบ้านดี เอกสารชัดเจน และค่าใช้จ่ายวันโอนที่ผู้ซื้อเข้าใจครบก่อนตัดสินใจ
บ้านรีโนเวทพร้อมอยู่ ต้องเตรียมค่าโอนต่างจากบ้านทั่วไปไหม?
บ้านรีโนเวทพร้อมอยู่ มีค่าโอนและค่าใช้จ่ายวันโอนคล้ายบ้านมือสองทั่วไป เพราะยังเป็นการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ
แต่สิ่งที่ควรดูเพิ่มคือราคาขายรวมงานรีโนเวทแล้วหรือไม่ มีเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้ารวมในราคาหรือเปล่า และมีรายการใดที่ต้องจ่ายเพิ่มหลังโอนหรือไม่
ควรถามให้ชัดว่า งานรีโนเวทมีใบรับประกันไหม ระบบไฟ ระบบน้ำ หลังคา ห้องน้ำ หรือครัวมีการซ่อมจริงหรือไม่ เพราะหลังโอนแล้วผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายซ่อมแซมเอง
บ้านรีโนเวทที่ดีควรช่วยลดภาระซ่อมหลังเข้าอยู่ แต่ผู้ซื้อก็ยังควรมีเงินสำรองไว้เสมอ
เช็กลิสต์ค่าใช้จ่ายก่อนวันโอนบ้าน
ก่อนถึงวันโอน ลองเช็กค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ครบ
1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
ตกลงให้ชัดว่าใครจ่าย หรือแบ่งกันอย่างไร
2. ค่าจดจำนอง
สำหรับผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อบ้าน
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
โดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับผู้ขาย แต่ควรรู้ไว้ก่อนวันโอน
4. ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของทรัพย์และผู้ขาย
5. ค่าประเมินหลักประกัน
สำหรับผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร
6. ค่าประกันอัคคีภัย
มักเกี่ยวข้องกับสินเชื่อบ้าน
7. ค่าส่วนกลางล่วงหน้าหรือค่าส่วนกลางค้างชำระ
โดยเฉพาะบ้านในโครงการหรือคอนโด
8. ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าใช้จ่ายค้างชำระ
ควรตรวจใบเสร็จล่าสุดก่อนรับโอน
9. ค่าใช้จ่ายธนาคารอื่น ๆ
เช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อหรือค่าเอกสารตามเงื่อนไข
10. เงินสำรองหลังโอน
สำหรับขนย้าย ซ่อมแซม ทำความสะอาด และซื้อของจำเป็นเข้าบ้าน
บ้านสร้างตัวช่วยให้มือใหม่วางแผนซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น
สำหรับคนที่กำลังซื้อ บ้านหลังแรก, บ้านมือสอง หรือ บ้านรีโนเวทพร้อมอยู่ การรู้ค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้าเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะช่วยให้วางแผนการเงินได้รอบคอบ ไม่สะดุดในวันสำคัญ
บ้านสร้างตัวให้ความสำคัญกับการคัดสรรบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตจริง ทั้งทำเล ราคา สภาพบ้าน ความพร้อมเข้าอยู่ และข้อมูลประกอบการตัดสินใจ เพื่อช่วยให้คนอยากมีบ้านเลือกบ้านได้มั่นใจขึ้น
การซื้อบ้านไม่ควรดูแค่ราคาขายหรือค่างวด แต่ควรดูต้นทุนทั้งหมดตั้งแต่ก่อนโอน วันโอน และหลังเข้าอยู่ เพราะบ้านที่ดีควรเป็นบ้านที่ซื้อแล้วไม่สร้างภาระเกินกำลังในระยะยาว
สรุป ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าโอนอะไรบ้าง?
ซื้อบ้านต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง ในวันโอน? รายการหลักที่มือใหม่ควรรู้ ได้แก่ ค่าโอนกรรมสิทธิ์, ค่าจดจำนอง, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์, ค่าประเมินหลักประกัน, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าส่วนกลาง, ค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับธนาคารหรือโครงการ
บางรายการผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย บางรายการผู้ขายเป็นผู้จ่าย และบางรายการสามารถตกลงแบ่งกันได้ ดังนั้นควรระบุทุกอย่างในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
สำหรับผู้ซื้อบ้านมือใหม่ สิ่งสำคัญคืออย่าคิดเฉพาะราคาบ้านและเงินดาวน์ แต่ควรเตรียมงบสำหรับ ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านและเงินสำรองหลังเข้าอยู่ด้วย
บ้านที่ซื้อแล้วสบายใจ ไม่ใช่แค่บ้านที่กู้ผ่าน แต่คือบ้านที่วางแผนค่าใช้จ่ายครบ เอกสารพร้อม และเข้าใจทุกขั้นตอนก่อนถึงวันโอนจริง