กู้บ้านผ่านแล้ว แต่ไม่พร้อมโอน เลื่อนได้ไหม?
คำตอบคือ เลื่อนได้ในบางกรณี แต่ไม่ได้แปลว่าจะเลื่อนได้เสมอไป เพราะต้องดูเงื่อนไขสำคัญ 3 ส่วน คือ
- ธนาคารอนุมัติสินเชื่อให้แล้วนานแค่ไหน
- สัญญาจะซื้อจะขายกำหนดวันโอนไว้อย่างไร
- ผู้ขายหรือโครงการยอมให้เลื่อนหรือไม่
หลายคนคิดว่าเมื่อกู้บ้านผ่านแล้ว ทุกอย่างจบแล้ว รอแค่วันโอน แต่ในความจริง ช่วงหลังอนุมัติสินเชื่อจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ยังมีรายละเอียดสำคัญอีกหลายอย่าง เช่น เอกสารโอน ค่าใช้จ่ายวันโอน สภาพบ้านก่อนรับโอน เงื่อนไขเงินจอง และอายุของผลอนุมัติสินเชื่อ
ถ้ากู้ผ่านแล้วแต่ยังไม่พร้อมโอน ไม่ควรเงียบหรือปล่อยให้เลยกำหนด ควรรีบติดต่อธนาคาร ผู้ขาย โครงการ หรือนายหน้า เพื่อขอเลื่อนและทำเอกสารให้ถูกต้อง
ทำไมกู้ผ่านแล้วถึงยังไม่พร้อมโอนได้?
มีหลายเหตุผลที่ทำให้ผู้ซื้อยังไม่พร้อมโอน แม้ว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อแล้ว เช่น
- ยังเตรียมเงินค่าใช้จ่ายวันโอนไม่ครบ
- เงินดาวน์หรือเงินส่วนต่างยังไม่พร้อม
- บ้านยังซ่อมไม่เสร็จ
- บ้านยังตรวจรับไม่ผ่าน
- ผู้ขายยังเคลียร์เอกสารไม่ครบ
- โฉนดหรือเอกสารกรรมสิทธิ์ยังไม่พร้อม
- ผู้ซื้อเปลี่ยนงานหรือรายได้เปลี่ยน
- มีปัญหาครอบครัวหรือแผนการเงินเปลี่ยน
- ยังไม่พร้อมย้ายเข้าอยู่
- ต้องรอขายบ้านหลังเดิมก่อน
- ต้องรอเงินก้อนจากโบนัสหรือทรัพย์สินอื่น
- ต้องการเช็กสัญญาหรือค่าใช้จ่ายให้ชัดก่อนโอน
เหตุผลเหล่านี้เกิดขึ้นได้ แต่สิ่งสำคัญคือ ต้องจัดการให้เร็วและเป็นระบบ เพราะถ้าปล่อยไว้นาน อาจกระทบทั้งผลอนุมัติสินเชื่อและสัญญาซื้อขาย
กู้บ้านผ่านแล้ว ต้องโอนภายในกี่วัน?
โดยทั่วไป หลังธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านแล้ว ผลอนุมัติมักมีระยะเวลาจำกัด เช่น 30 วัน 60 วัน หรือ 90 วัน แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
บางธนาคารอาจให้ขยายเวลาได้ แต่ต้องพิจารณาใหม่เป็นกรณี ๆ ไป และอาจต้องอัปเดตเอกสารเพิ่มเติม เช่น Statement ล่าสุด สลิปเงินเดือนล่าสุด หรือเอกสารรายได้ใหม่
ดังนั้นหลังได้รับอนุมัติสินเชื่อ ควรถามธนาคารทันทีว่า
- ผลอนุมัติมีอายุถึงวันไหน
- ต้องโอนภายในกี่วัน
- ถ้าเลื่อนโอนได้ไหม
- เลื่อนได้กี่ครั้ง
- ต้องยื่นเอกสารเพิ่มหรือไม่
- เงื่อนไขดอกเบี้ยยังเหมือนเดิมไหม
- วงเงินอนุมัติยังคงเดิมหรือเปล่า
อย่าคิดว่าอนุมัติแล้วจะใช้ได้ตลอด เพราะถ้าผลอนุมัติหมดอายุ อาจต้องยื่นพิจารณาใหม่
ถ้าไม่พร้อมโอน ต้องรีบคุยกับใครบ้าง?
1. คุยกับธนาคาร
ธนาคารคือฝ่ายที่อนุมัติวงเงินกู้ให้เรา จึงต้องแจ้งธนาคารก่อนว่าไม่พร้อมโอนตามกำหนด และถามว่าผลอนุมัติสามารถขยายเวลาได้ไหม
สิ่งที่ควรถามธนาคารคือ
- ผลอนุมัติหมดอายุเมื่อไหร่
- ขอขยายอายุอนุมัติได้ไหม
- ต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่ม
- ต้องพิจารณารายได้ใหม่หรือไม่
- ถ้าเลื่อนนาน ดอกเบี้ยหรือโปรโมชันจะเปลี่ยนไหม
- วงเงินกู้เดิมยังใช้ได้หรือเปล่า
- ต้องประเมินบ้านใหม่ไหม
- มีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือไม่
ถ้าเลื่อนโอนเพียงไม่นาน และเอกสารยังเป็นปัจจุบัน ธนาคารอาจช่วยดำเนินการต่อได้ง่ายกว่าเลื่อนนานหลายเดือน
2. คุยกับผู้ขายหรือโครงการ
อีกฝ่ายที่ต้องคุยทันทีคือผู้ขายหรือโครงการ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายมักกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ชัดเจน
ถ้าผู้ซื้อโอนไม่ทัน อาจถือว่าผิดสัญญาในบางกรณี ผู้ขายอาจมีสิทธิ์เรียกค่าปรับ ริบเงินจอง หรือยกเลิกการขายได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้
สิ่งที่ควรถามผู้ขายหรือโครงการคือ
- ขอเลื่อนวันโอนได้ไหม
- เลื่อนได้กี่วัน
- ต้องทำเอกสารแนบท้ายสัญญาหรือไม่
- มีค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มไหม
- เงินจองหรือเงินทำสัญญายังปลอดภัยไหม
- ถ้าเลื่อนนาน ผู้ขายยังยืนยันขายราคาเดิมไหม
- ต้องวางเงินเพิ่มเพื่อยืนยันสิทธิ์หรือไม่
ควรคุยเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น อีเมล เอกสาร หรือข้อความที่เก็บหลักฐานได้ ไม่ควรตกลงด้วยคำพูดอย่างเดียว
3. คุยกับนายหน้าหรือผู้ประสานงาน
ถ้าซื้อผ่านนายหน้าหรือผู้ประสานงาน ควรให้เขาช่วยประสานทั้งผู้ขาย ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน
แต่ผู้ซื้อยังควรตรวจสอบเอกสารเองด้วย เพราะสุดท้ายความรับผิดชอบเรื่องสัญญาและเงินจองเป็นของผู้ซื้อโดยตรง
เลื่อนโอนบ้านได้กี่ครั้ง?
ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกกรณี เพราะขึ้นอยู่กับ
- เงื่อนไขของธนาคาร
- อายุผลอนุมัติสินเชื่อ
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- ความยินยอมของผู้ขาย
- สถานะเอกสารของบ้าน
- เหตุผลที่ขอเลื่อน
- ระยะเวลาที่ต้องการเลื่อน
- ความพร้อมของผู้ซื้อ
บางกรณีเลื่อนได้ไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์
บางกรณีอาจเลื่อนได้เป็นเดือน ถ้าทั้งธนาคารและผู้ขายยอมรับ
แต่บางกรณีอาจเลื่อนไม่ได้เลย ถ้าสัญญากำหนดชัดและผู้ขายไม่ยอม
ดังนั้นอย่ารอให้ถึงวันโอนแล้วค่อยแจ้ง ควรแจ้งล่วงหน้าให้เร็วที่สุด
ถ้าผลอนุมัติสินเชื่อหมดอายุ จะเกิดอะไรขึ้น?
ถ้าผลอนุมัติสินเชื่อหมดอายุ ธนาคารอาจต้องพิจารณาใหม่ ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยง เช่น
- ต้องยื่นเอกสารรายได้ใหม่
- ต้องเช็กเครดิตบูโรใหม่
- ต้องอัปเดต Statement ใหม่
- ต้องประเมินบ้านใหม่ในบางกรณี
- วงเงินอาจเปลี่ยน
- ดอกเบี้ยอาจเปลี่ยน
- เงื่อนไขโปรโมชันอาจหมดอายุ
- ถ้ารายได้เปลี่ยนหรือมีหนี้เพิ่ม อาจกู้ได้น้อยลง
- ในบางกรณีอาจกู้ไม่ผ่านรอบใหม่
นี่คือเหตุผลว่าทำไมการเลื่อนโอนต้องคุยกับธนาคารให้ชัดก่อน ไม่ควรปล่อยให้ผลอนุมัติหมดอายุไปเอง
สาเหตุที่ควรขอเลื่อนโอนบ้าน
1. บ้านยังตรวจรับไม่ผ่าน
ถ้าตรวจบ้านแล้วพบปัญหา เช่น น้ำรั่ว ผนังร้าว พื้นเสีย ระบบไฟไม่เรียบร้อย หรือมีงานซ่อมที่ยังไม่เสร็จ ผู้ซื้ออาจขอเลื่อนโอนจนกว่าผู้ขายหรือโครงการจะแก้ไขแล้วเสร็จ
กรณีนี้ควรมีหลักฐาน เช่น รายงานตรวจบ้าน รูปถ่าย รายการซ่อม และกำหนดวันที่ผู้ขายต้องแก้ไขให้เสร็จ
2. เอกสารโอนยังไม่พร้อม
บางครั้งผู้ขายอาจยังเตรียมเอกสารไม่ครบ เช่น โฉนด หนังสือยินยอม หนังสือปลอดภาระ เอกสารจากนิติบุคคล หรือเอกสารมอบอำนาจ
ถ้าเอกสารฝั่งผู้ขายยังไม่พร้อม ควรขอเลื่อนโอนและให้ผู้ขายระบุวันพร้อมโอนใหม่ให้ชัด
3. เงินส่วนต่างยังไม่พร้อม
ถ้าธนาคารอนุมัติวงเงินต่ำกว่าราคาบ้าน ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม หากยังไม่พร้อม อาจขอเลื่อนโอนเพื่อหาเงินเพิ่ม
แต่ต้องระวังมาก เพราะหากหาเงินไม่ได้ทันเวลา อาจเสี่ยงผิดสัญญา
4. ค่าใช้จ่ายวันโอนยังไม่ครบ
การโอนบ้านมีค่าใช้จ่ายหลายส่วน เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นตามสัญญา
ถ้าเงินส่วนนี้ยังไม่พร้อม ควรรีบคุยกับผู้ขายและธนาคารทันที
5. ต้องรอผู้กู้ร่วมหรือเอกสารเพิ่มเติม
ถ้ามีผู้กู้ร่วม เอกสารของทุกฝ่ายต้องครบ ถ้าผู้กู้ร่วมยังไม่พร้อมเซ็นเอกสาร หรือมีเอกสารบางอย่างต้องแก้ไข อาจต้องขอเลื่อนโอน
6. มีเหตุจำเป็นส่วนตัว
เช่น เจ็บป่วย เดินทางไม่ได้ ติดภารกิจครอบครัว หรือมีเหตุฉุกเฉินทางการเงิน กรณีนี้ควรแจ้งล่วงหน้าและมีหลักฐานประกอบถ้าจำเป็น
กรณีไหนไม่ควรรีบโอน แม้กู้ผ่านแล้ว?
แม้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว แต่บางกรณีผู้ซื้อไม่ควรรีบโอนจนกว่าปัญหาจะชัดเจน เช่น
- บ้านยังมีจุดเสียหายใหญ่
- งานซ่อมที่ตกลงกันยังไม่เสร็จ
- เอกสารกรรมสิทธิ์ยังไม่ชัด
- ผู้ขายยังไม่เคลียร์ภาระเดิม
- ค่าส่วนกลางค้างชำระยังไม่เคลียร์
- บ้านมีผู้เช่าหรือผู้อยู่อาศัยยังไม่ย้ายออก
- สัญญาหรือค่าใช้จ่ายมีข้อมูลไม่ตรงกัน
- ธนาคารอนุมัติวงเงินน้อยกว่าที่ต้องจ่ายจริง
- เงื่อนไขเงินจองหรือเงินทำสัญญายังไม่ชัด
การโอนบ้านเป็นขั้นตอนสำคัญมาก เมื่อโอนแล้วกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ และผู้ซื้อจะเริ่มมีภาระผ่อนบ้านจริง จึงควรมั่นใจว่าทุกอย่างพร้อมก่อนวันโอน
เลื่อนโอนบ้าน ต้องทำเอกสารไหม?
ควรทำเอกสารเสมอ
ถ้าผู้ขายยอมให้เลื่อนวันโอน ควรทำเอกสารแนบท้ายสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม ระบุให้ชัดว่า
- เลื่อนโอนจากวันไหนเป็นวันไหน
- เหตุผลที่เลื่อน
- ทั้งสองฝ่ายยินยอมหรือไม่
- มีค่าปรับหรือไม่
- เงินจองและเงินทำสัญญายังมีผลอย่างไร
- หากถึงวันใหม่แล้วยังโอนไม่ได้ จะทำอย่างไร
- ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น
- เงื่อนไขเดิมยังคงอยู่หรือเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง
ไม่ควรใช้แค่การคุยทางโทรศัพท์หรือการตกลงปากเปล่า เพราะถ้ามีปัญหาภายหลัง อาจพิสูจน์ได้ยาก
ถ้าเลื่อนโอนเพราะบ้านยังซ่อมไม่เสร็จ ควรทำยังไง?
ถ้าปัญหาเกิดจากบ้านยังไม่พร้อม ผู้ซื้อควรทำตามนี้
1. ทำรายการซ่อมให้ชัด
ระบุให้ละเอียดว่าต้องซ่อมอะไรบ้าง เช่น จุดรั่ว จุดแตกร้าว งานไฟฟ้า งานประปา งานสี งานประตูหน้าต่าง หรือจุดอื่น ๆ
2. ถ่ายรูปและเก็บหลักฐาน
ควรถ่ายรูปหรือวิดีโอไว้ พร้อมวันที่ตรวจบ้าน เพื่อใช้ยืนยันว่าปัญหามีจริง
3. กำหนดวันซ่อมเสร็จ
ให้ผู้ขายหรือโครงการระบุวันแก้ไขให้ชัด ไม่ควรบอกกว้าง ๆ ว่า “เดี๋ยวแก้ให้”
4. ตรวจซ้ำก่อนโอน
เมื่อซ่อมเสร็จ ควรตรวจซ้ำก่อนโอนจริง เพื่อให้มั่นใจว่าปัญหาได้รับการแก้ไขแล้ว
5. ระบุในเอกสารเลื่อนโอน
ถ้าเลื่อนโอนเพราะซ่อมไม่เสร็จ ควรเขียนเหตุผลนี้ไว้ในเอกสาร เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดว่าเป็นความผิดของผู้ซื้อฝ่ายเดียว
ถ้าเลื่อนโอนเพราะเงินไม่พร้อม ควรระวังอะไร?
ถ้าผู้ซื้อไม่พร้อมโอนเพราะเงินยังไม่ครบ ต้องระวังมากเป็นพิเศษ เพราะอาจถูกมองว่าเป็นความผิดของผู้ซื้อ
สิ่งที่ควรทำคือ
- รีบคุยกับผู้ขายล่วงหน้า
- ขอเลื่อนอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร
- ระบุวันที่พร้อมโอนใหม่ให้ชัด
- เช็กว่าสัญญามีค่าปรับไหม
- เช็กว่าเงินจองจะถูกริบหรือไม่
- อย่ากู้เงินดอกเบี้ยสูงเพื่อปิดส่วนต่างโดยไม่วางแผน
- คุยกับธนาคารว่ายังรักษาวงเงินเดิมได้ไหม
- ทบทวนว่าบ้านหลังนี้เกินกำลังหรือไม่
ถ้าเงินไม่พร้อมจริงและส่วนต่างสูงเกินไป อาจต้องพิจารณาว่าควรเดินหน้าต่อหรือยกเลิกเพื่อไม่ให้การเงินตึงเกินไป
ถ้าเลื่อนโอนนาน ธนาคารจะพิจารณาใหม่ไหม?
มีโอกาสเป็นไปได้ โดยเฉพาะถ้าเลื่อนนานจนเกินอายุผลอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารอาจต้องอัปเดตข้อมูลใหม่ เช่น
- รายได้ล่าสุด
- Statement ล่าสุด
- ภาระหนี้ล่าสุด
- เครดิตบูโรล่าสุด
- สถานะการทำงาน
- ราคาประเมินบ้าน
- เงื่อนไขดอกเบี้ยใหม่
ถ้าระหว่างที่เลื่อนโอน ผู้ซื้อมีหนี้เพิ่ม รายได้ลด เปลี่ยนงาน หรือเครดิตบูโรมีปัญหา วงเงินกู้ที่เคยอนุมัติอาจเปลี่ยนได้
ดังนั้นหลังอนุมัติสินเชื่อแล้ว ไม่ควรสร้างหนี้ใหม่หรือทำให้สถานะการเงินเปลี่ยนไปก่อนวันโอน
หลังอนุมัติสินเชื่อแล้ว ไม่ควรทำอะไร?
ช่วงหลังธนาคารอนุมัติสินเชื่อจนถึงวันโอน ควรรักษาสถานะการเงินให้ดีที่สุด
สิ่งที่ไม่ควรทำคือ
- ซื้อรถใหม่
- ผ่อนสินค้าเพิ่ม
- สมัครบัตรเครดิตใหม่
- กดเงินสดจากบัตร
- ลาออกหรือเปลี่ยนงานโดยไม่จำเป็น
- ปล่อยให้หนี้ค้างชำระ
- ถอนเงินเก็บออกจนหมด
- โอนเงินก้อนใหญ่แบบไม่มีที่มา
- ใช้เงินดาวน์หรือค่าโอนไปกับเรื่องอื่น
- ทำให้ Statement ผิดปกติก่อนวันโอน
เพราะถ้าธนาคารต้องตรวจข้อมูลใหม่ อาจกระทบการอนุมัติหรือเงื่อนไขสินเชื่อได้
ถ้าเลื่อนโอนแล้วดอกเบี้ยเปลี่ยนได้ไหม?
มีโอกาสเปลี่ยนได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารและแพ็กเกจสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ
บางแพ็กเกจมีระยะเวลาโปรโมชันหรือกำหนดช่วงเวลาที่ต้องโอน หากเลื่อนนานเกินไป ธนาคารอาจต้องออกเงื่อนไขใหม่ หรือใช้อัตราดอกเบี้ยใหม่ตามช่วงเวลานั้น
ดังนั้นควรถามธนาคารให้ชัดว่า
- ดอกเบี้ยที่อนุมัติยังใช้ได้ถึงวันไหน
- ถ้าเลื่อนโอน ดอกเบี้ยเปลี่ยนไหม
- ต้องออกเอกสารอนุมัติใหม่หรือไม่
- ค่าใช้จ่ายวันกู้เปลี่ยนหรือเปล่า
- ต้องเซ็นเอกสารใหม่ไหม
ถ้าผู้ขายไม่ให้เลื่อนโอน ทำยังไง?
ถ้าผู้ขายไม่ยอมให้เลื่อนโอน ต้องกลับไปดูสัญญาเป็นหลักว่าเงื่อนไขระบุไว้อย่างไร
สิ่งที่ควรทำคือ
- อ่านสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง
- ดูกำหนดวันโอน
- ดูเงื่อนไขค่าปรับ
- ดูเงื่อนไขริบเงินจองหรือเงินทำสัญญา
- ดูกรณีกู้ไม่ผ่านหรือโอนไม่ทัน
- คุยต่อรองด้วยเหตุผลและหลักฐาน
- ขอทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมถ้าตกลงกันได้
- หากมีเงินจำนวนมากเกี่ยวข้อง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่าเพิ่งตัดสินใจโอนแบบรีบร้อน หากยังมีประเด็นสำคัญที่ไม่ชัดเจน
ถ้าต้องยกเลิกเพราะไม่พร้อมโอน จะเสียเงินไหม?
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในเอกสารจองและสัญญาจะซื้อจะขาย
บางกรณีอาจคืนเงินได้ เช่น กู้ไม่ผ่านตามเงื่อนไขที่ระบุไว้
บางกรณีอาจถูกริบเงินจองหรือเงินทำสัญญา ถ้าผู้ซื้อผิดนัดเอง
บางกรณีอาจมีค่าปรับ หากเลยกำหนดโอนตามสัญญา
ดังนั้นก่อนจองบ้านตั้งแต่แรก ควรอ่านเงื่อนไขเหล่านี้ให้ชัด โดยเฉพาะ
- ถ้ากู้ผ่านแต่ยังไม่พร้อมโอน จะเกิดอะไรขึ้น
- ถ้าโอนไม่ทันกำหนด มีค่าปรับไหม
- เงินจองคืนได้หรือไม่
- เงินทำสัญญาคืนได้หรือไม่
- เลื่อนโอนได้กี่ครั้ง
- ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน
- กรณีบ้านยังไม่พร้อม ใครรับผิดชอบ
ก่อนวันโอน ควรเช็กอะไรให้พร้อม?
ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ควรเช็กให้ครบทั้งฝั่งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร
ฝั่งผู้ซื้อ
- เงินส่วนต่างพร้อมหรือยัง
- ค่าใช้จ่ายวันโอนพร้อมไหม
- เอกสารส่วนตัวครบหรือไม่
- ผู้กู้ร่วมพร้อมเซ็นไหม
- วันเวลาโอนสะดวกหรือไม่
- ตรวจบ้านเรียบร้อยหรือยัง
- เข้าใจค่างวดและวันเริ่มผ่อนหรือไม่
ฝั่งธนาคาร
- วงเงินอนุมัติยังมีผลไหม
- ดอกเบี้ยยังเป็นเงื่อนไขเดิมไหม
- เอกสารสินเชื่อพร้อมหรือไม่
- นัดหมายเจ้าหน้าที่ไปสำนักงานที่ดินแล้วหรือยัง
- ค่าใช้จ่ายธนาคารครบหรือไม่
ฝั่งผู้ขายหรือโครงการ
- เอกสารกรรมสิทธิ์พร้อมไหม
- โฉนดพร้อมโอนไหม
- ภาระจำนองเดิมเคลียร์หรือยัง
- ค่าส่วนกลางค้างหรือไม่
- บ้านส่งมอบได้จริงไหม
- งานซ่อมก่อนโอนเสร็จหรือยัง
- กุญแจและเอกสารส่งมอบพร้อมไหม
วิธีขอเลื่อนโอนบ้านแบบมืออาชีพ
1. แจ้งล่วงหน้าให้เร็วที่สุด
ยิ่งแจ้งเร็ว ยิ่งมีโอกาสเจรจาได้ง่าย อย่ารอถึงวันโอนแล้วค่อยแจ้ง
2. บอกเหตุผลให้ชัด
เช่น เงินส่วนต่างยังไม่พร้อม บ้านซ่อมไม่เสร็จ เอกสารผู้ขายยังไม่ครบ หรือธนาคารต้องใช้เวลาเพิ่มเติม
3. เสนอวันโอนใหม่
ไม่ควรบอกแค่ว่า “ขอเลื่อนไปก่อน” แต่ควรเสนอวันที่ชัดเจน เช่น ขอเลื่อนจากวันที่ 15 เป็นวันที่ 30
4. ขอให้ทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร
เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ควรทำเอกสารแนบท้ายสัญญาหรือหนังสือยืนยันการเลื่อนโอน
5. แจ้งธนาคารให้ตรงกัน
อย่าคุยกับผู้ขายฝ่ายเดียว ต้องแจ้งธนาคารด้วย เพื่อให้ธนาคารเตรียมเอกสารและดูอายุอนุมัติสินเชื่อให้ถูกต้อง
ตัวอย่างข้อความขอเลื่อนโอนบ้าน
สามารถใช้ข้อความประมาณนี้ได้
“เนื่องจากขณะนี้ผู้ซื้ออยู่ระหว่างเตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ครบถ้วน จึงขอเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จากวันที่ ... เป็นวันที่ ... โดยผู้ซื้อยังยืนยันความประสงค์ในการซื้อทรัพย์ดังกล่าว และขอให้ทั้งสองฝ่ายจัดทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อยืนยันการเปลี่ยนแปลงวันโอนให้ชัดเจน”
ถ้าเลื่อนเพราะบ้านยังซ่อมไม่เสร็จ อาจเขียนว่า
“เนื่องจากทรัพย์ยังมีรายการซ่อมตามที่ได้ตรวจรับร่วมกัน จึงขอเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ออกไปจนกว่าการแก้ไขตามรายการแนบท้ายจะแล้วเสร็จ โดยขอให้กำหนดวันตรวจรับซ้ำและวันโอนใหม่เป็นลายลักษณ์อักษร”
เช็กลิสต์เมื่อกู้บ้านผ่านแล้วแต่ไม่พร้อมโอน
ลองเช็กตามนี้ก่อนตัดสินใจ
- ผลอนุมัติสินเชื่อหมดอายุเมื่อไหร่
- ธนาคารให้เลื่อนโอนได้ไหม
- ต้องยื่นเอกสารเพิ่มหรือไม่
- ดอกเบี้ยยังเป็นเงื่อนไขเดิมไหม
- สัญญาจะซื้อจะขายกำหนดวันโอนเมื่อไหร่
- ผู้ขายยอมให้เลื่อนหรือไม่
- ต้องทำเอกสารแนบท้ายสัญญาไหม
- มีค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือไม่
- เงินจองและเงินทำสัญญายังปลอดภัยไหม
- เลื่อนเพราะเงินไม่พร้อม บ้านไม่พร้อม หรือเอกสารไม่พร้อม
- มีวันโอนใหม่ที่ชัดเจนหรือยัง
- หลังเลื่อนแล้วยังทันอายุอนุมัติสินเชื่อไหม
- ถ้าต้องยื่นใหม่ สถานะการเงินยังพร้อมหรือไม่
- ควรเดินหน้าต่อหรือทบทวนการซื้อบ้านใหม่
สรุป กู้บ้านผ่านแล้ว แต่ไม่พร้อมโอน เลื่อนได้ไหม?
กู้บ้านผ่านแล้วแต่ไม่พร้อมโอน สามารถขอเลื่อนได้ในบางกรณี แต่ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร ผู้ขาย โครงการ และสัญญาจะซื้อจะขาย
สิ่งสำคัญที่สุดคืออย่าปล่อยให้เลยกำหนดโดยไม่แจ้ง ควรรีบติดต่อธนาคารเพื่อเช็กอายุผลอนุมัติสินเชื่อ และรีบคุยกับผู้ขายเพื่อขอเลื่อนวันโอนอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร
ถ้าเลื่อนเพราะบ้านยังไม่พร้อม ต้องมีรายการซ่อมและหลักฐานชัดเจน
ถ้าเลื่อนเพราะเงินไม่พร้อม ต้องระวังเรื่องค่าปรับ เงินจอง และผลอนุมัติสินเชื่อหมดอายุ
ถ้าเลื่อนนานเกินไป ธนาคารอาจต้องพิจารณาใหม่ และวงเงินหรือดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนได้
บ้านเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง การโอนกรรมสิทธิ์จึงควรเกิดขึ้นเมื่อทุกอย่างพร้อมจริง ทั้งบ้าน เอกสาร เงิน และความเข้าใจของทุกฝ่าย
บ้านสร้างตัว ช่วยให้การซื้อบ้านมั่นใจขึ้นทุกขั้นตอน
สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก บ้านมือสอง บ้านพร้อมอยู่ หรือคอนโดในงบที่เข้าถึงได้ บ้านสร้างตัวพร้อมช่วยคัดสรรตัวเลือกที่เหมาะกับทั้งราคา ทำเล และการใช้ชีวิตจริง
เพราะการมีบ้านไม่ได้จบแค่กู้ผ่าน แต่ต้องพร้อมในวันโอน เข้าใจค่าใช้จ่าย และวางแผนให้ดี เพื่อให้บ้านหลังใหม่เริ่มต้นอย่างมั่นคง ไม่กลายเป็นภาระเกินตัว
FAQ คำถามที่พบบ่อย
กู้บ้านผ่านแล้ว แต่ไม่พร้อมโอน เลื่อนได้ไหม?
เลื่อนได้ในบางกรณี แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ขายหรือโครงการ และต้องเช็กกับธนาคารว่าผลอนุมัติสินเชื่อยังมีอายุอยู่หรือไม่
กู้บ้านผ่านแล้วต้องโอนภายในกี่วัน?
โดยทั่วไปผลอนุมัติสินเชื่อมีระยะเวลาจำกัด เช่น 30-90 วัน แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ควรถามธนาคารให้ชัดทันทีหลังได้รับอนุมัติ
ถ้าผลอนุมัติสินเชื่อหมดอายุ ต้องทำยังไง?
อาจต้องให้ธนาคารพิจารณาใหม่ โดยอัปเดตเอกสารรายได้ Statement เครดิตบูโร และข้อมูลอื่น ๆ ซึ่งวงเงินหรือดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนได้
ถ้าโอนบ้านไม่ทัน จะเสียเงินจองไหม?
ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในเอกสารจองและสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าผู้ซื้อผิดนัดเอง อาจมีความเสี่ยงถูกริบเงินจองหรือถูกเรียกค่าปรับได้
ถ้าบ้านยังซ่อมไม่เสร็จ ควรโอนไหม?
ไม่ควรรีบโอน ควรทำรายการซ่อมให้ชัด ถ่ายรูปเก็บหลักฐาน และขอเลื่อนโอนจนกว่างานสำคัญจะแล้วเสร็จตามที่ตกลงกัน
ขอเลื่อนโอนต้องทำเอกสารไหม?
ควรทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ เช่น บันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมหรือเอกสารแนบท้ายสัญญา ระบุวันโอนใหม่ เหตุผล และเงื่อนไขให้ชัดเจน