ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย ควรทำยังไงก่อนตัดสินใจซื้อ

ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย คืออะไร?

ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย คือกรณีที่ผู้ซื้อเจอบ้านที่ต้องการซื้อในราคาหนึ่ง แต่เมื่อยื่นกู้ ธนาคารประเมินมูลค่าบ้านหลังนั้นต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้

ตัวอย่างเช่น

บ้านขายราคา 3,000,000 บาท
ธนาคารประเมินมูลค่าบ้าน 2,800,000 บาท
ธนาคารอาจใช้ราคาประเมิน 2,800,000 บาท เป็นฐานในการพิจารณาวงเงินกู้
ผู้ซื้อจึงอาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง 200,000 บาท หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสินเชื่อ

กรณีนี้พบได้บ่อย โดยเฉพาะบ้านมือสอง บ้านรีโนเวท บ้านที่ราคาขายสูงกว่าตลาด หรือบ้านที่มีการตั้งราคาตามความต้องการของผู้ขายมากกว่ามูลค่าที่ธนาคารประเมิน

ทำไมธนาคารต้องประเมินราคาบ้าน?

ธนาคารไม่ได้ปล่อยกู้จากราคาขายเพียงอย่างเดียว เพราะบ้านที่ซื้อจะเป็นหลักประกันของสินเชื่อ หากผู้กู้ผ่อนต่อไม่ไหว ธนาคารต้องประเมินว่าหลักประกันนั้นมีมูลค่าเหมาะสมกับวงเงินกู้หรือไม่

ธนาคารจึงต้องประเมินหลายอย่าง เช่น

• ทำเลบ้าน
• ขนาดที่ดิน
• พื้นที่ใช้สอย
• อายุบ้าน
• สภาพบ้าน
• โครงสร้างและวัสดุ
• สภาพแวดล้อมรอบบ้าน
• ราคาซื้อขายใกล้เคียงในพื้นที่
• ความพร้อมของเอกสารสิทธิ์
• ความสามารถในการขายต่อในตลาด

ราคาประเมินจึงอาจไม่เท่ากับราคาที่ผู้ขายตั้งไว้เสมอไป

ทำไมราคาประเมินถึงต่ำกว่าราคาขาย?

1. ผู้ขายตั้งราคาสูงกว่าตลาด

บางครั้งผู้ขายตั้งราคาจากความคาดหวัง เช่น อยากได้กำไร ต้องการรวมค่ารีโนเวท หรือเห็นบ้านข้างเคียงตั้งราคาสูง แต่ราคาตลาดจริงอาจไม่ได้สูงเท่านั้น

ธนาคารจะดูข้อมูลเปรียบเทียบในพื้นที่ หากราคาขายสูงกว่าตลาดมาก ราคาประเมินอาจออกมาต่ำกว่า

2. บ้านเป็นบ้านมือสอง

บ้านมือสองมีปัจจัยหลายอย่างที่ทำให้ราคาประเมินต่างจากราคาขาย เช่น อายุบ้าน สภาพบ้าน การซ่อมแซม การต่อเติม และความต้องการซื้อในทำเลนั้น

บางบ้านตกแต่งสวยมาก แต่ธนาคารอาจประเมินจากตัวทรัพย์ ทำเล และมาตรฐานตลาด ไม่ได้ให้มูลค่าของตกแต่งเท่ากับราคาที่ผู้ขายรวมไว้

3. บ้านมีการรีโนเวท แต่ธนาคารไม่ได้ประเมินมูลค่าเพิ่มเต็มตามราคาที่ขาย

บ้านรีโนเวทอาจขายแพงขึ้น เพราะผู้ขายรวมต้นทุนซ่อม แต่ง หรือทำใหม่เข้าไปแล้ว

แต่ธนาคารอาจไม่ได้ประเมินค่ารีโนเวทเต็มตามที่ผู้ขายตั้งราคา เพราะบางงานตกแต่งเป็นเรื่องความชอบส่วนบุคคล และอาจไม่ได้เพิ่มมูลค่าหลักประกันเท่ากับต้นทุนจริง

4. ทำเลหรือสภาพแวดล้อมมีข้อจำกัด

แม้บ้านจะสวย แต่ถ้าทำเลมีข้อจำกัด เช่น ทางเข้าแคบ น้ำท่วมง่าย อยู่ไกลขนส่งสาธารณะ สภาพแวดล้อมไม่ดี หรือขายต่อยาก ธนาคารอาจประเมินมูลค่าต่ำกว่าราคาขาย

5. สภาพบ้านมีจุดต้องซ่อม

ถ้าบ้านมีปัญหา เช่น หลังคารั่ว ผนังร้าว น้ำซึม พื้นทรุด ปลวก ระบบไฟเก่า หรือห้องน้ำต้องซ่อม ธนาคารอาจมองว่ามูลค่าหลักประกันต่ำลง

โดยเฉพาะถ้าปัญหาเป็นจุดใหญ่ที่กระทบความปลอดภัยหรือโครงสร้าง

6. ราคาประเมินของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน

ธนาคารแต่ละแห่งอาจใช้บริษัทประเมิน หลักเกณฑ์ และข้อมูลเปรียบเทียบต่างกัน ทำให้ราคาประเมินของบ้านหลังเดียวกันอาจไม่เท่ากัน

ดังนั้นถ้าธนาคารหนึ่งประเมินต่ำ ไม่ได้แปลว่าทุกธนาคารจะประเมินเท่ากันเสมอไป

ธนาคารประเมินต่ำ ส่งผลอะไรกับผู้ซื้อ?

1. กู้ได้ไม่เต็มราคาบ้าน

ผลกระทบหลักคือธนาคารอาจอนุมัติวงเงินกู้น้อยกว่าราคาซื้อขายจริง ทำให้ผู้ซื้อมีเงินไม่พอจ่ายให้ผู้ขาย

2. ต้องหาเงินส่วนต่างเอง

ถ้าราคาขายสูงกว่าวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดเพิ่มเอง ซึ่งอาจเป็นเงินก้อนใหญ่

3. เงินดาวน์สูงขึ้น

แม้ตอนแรกคิดว่าใช้เงินดาวน์ไม่มาก แต่เมื่อราคาประเมินต่ำ ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเงินดาวน์หรือเงินส่วนต่างมากกว่าที่วางแผนไว้

4. เสี่ยงเสียเงินจอง

ถ้าจองบ้านไปแล้ว แต่กู้ได้ไม่เต็ม และในสัญญาจองไม่ได้ระบุเงื่อนไขคืนเงินกรณีวงเงินไม่พอ ผู้ซื้ออาจเสี่ยงเสียเงินจอง

5. ต้องทบทวนว่าบ้านหลังนี้คุ้มจริงไหม

ราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายอาจเป็นสัญญาณให้กลับมาดูว่า ราคาบ้านหลังนี้สูงเกินจริงหรือไม่ และยังคุ้มค่าที่จะซื้อหรือเปล่า

ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย ควรทำยังไง?

1. ขอรายละเอียดผลประเมินจากธนาคาร

ก่อนตัดสินใจ ควรถามธนาคารให้ชัดว่า

• ธนาคารประเมินบ้านได้เท่าไหร่
• วงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติได้เท่าไหร่
• อนุมัติจากราคาขายหรือราคาประเมิน
• ต้องเตรียมเงินส่วนต่างกี่บาท
• มีเหตุผลอะไรที่ราคาประเมินต่ำ
• ถ้ายื่นเอกสารเพิ่มหรือปรับเงื่อนไข มีโอกาสพิจารณาใหม่ไหม

การรู้ตัวเลขชัดเจนจะช่วยให้วางแผนต่อได้ถูกต้อง

2. คำนวณเงินส่วนต่างทั้งหมด

อย่าดูแค่ส่วนต่างระหว่างราคาขายกับวงเงินกู้ แต่ต้องรวมค่าใช้จ่ายอื่นด้วย เช่น

• เงินจอง
• เงินทำสัญญา
• เงินดาวน์เพิ่ม
• ค่าโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าจดจำนอง
• ค่าประเมิน
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าแต่งบ้าน
• ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า
• ค่าซ่อมบ้านหลังโอน
• เงินสำรองฉุกเฉิน

ตัวอย่างเช่น

บ้านขาย 3,000,000 บาท
ธนาคารอนุมัติ 2,800,000 บาท
ต้องหาเงินส่วนต่าง 200,000 บาท

แต่ถ้ามีค่าโอน ค่าแต่งบ้าน และค่าซ่อมรวมอีก 150,000 บาท
แปลว่าต้องเตรียมเงินสดจริงประมาณ 350,000 บาท หรือมากกว่านั้น

3. ต่อรองราคากับผู้ขาย

ถ้าธนาคารประเมินต่ำกว่าราคาขาย ทางเลือกแรกที่ควรลองคือการต่อรองราคากับผู้ขาย

โดยเฉพาะบ้านมือสอง ผู้ขายอาจยอมลดราคา ถ้าเห็นว่าราคาประเมินจากธนาคารไม่ถึงราคาที่ตั้งไว้

วิธีต่อรองอาจทำได้ เช่น

• ขอให้ลดราคาขายลง
• ขอแบ่งส่วนต่างกันคนละครึ่ง
• ขอให้ผู้ขายช่วยออกค่าโอนบางส่วน
• ขอให้ผู้ขายซ่อมบ้านก่อนโอน
• ขอให้รวมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้บางอย่าง
• ขอขยายเวลาทำสัญญาเพื่อยื่นธนาคารอื่น

การต่อรองควรใช้ข้อมูลจริง เช่น ราคาประเมินธนาคาร ราคาบ้านใกล้เคียง และสภาพบ้านจริง ไม่ใช่ต่อรองจากความรู้สึกอย่างเดียว

4. ยื่นกู้กับธนาคารอื่น

ถ้าธนาคารแรกประเมินต่ำมาก อาจลองยื่นกู้กับธนาคารอื่น เพราะแต่ละธนาคารอาจมีราคาประเมินและเงื่อนไขวงเงินต่างกัน

สิ่งที่ควรเปรียบเทียบคือ

• ราคาประเมิน
• วงเงินกู้ที่อนุมัติ
• ดอกเบี้ย
• ค่างวดต่อเดือน
• ค่าใช้จ่ายวันกู้
• เงื่อนไขประกัน
• ระยะเวลาผ่อน
• เงื่อนไขปิดบัญชีก่อนกำหนด

แต่ควรยื่นอย่างมีแผน ไม่ควรยื่นแบบกระจายโดยไม่เตรียมเอกสาร เพราะอาจเสียเวลาและค่าใช้จ่ายประเมินเพิ่ม

5. เพิ่มเงินดาวน์ ถ้ายังมีเงินสำรองเพียงพอ

ถ้าบ้านหลังนั้นเหมาะกับชีวิตจริง ทำเลดี ราคายังรับได้ และส่วนต่างไม่สูงเกินไป ผู้ซื้ออาจเลือกเพิ่มเงินดาวน์เอง

แต่ต้องเช็กให้ดีว่า หลังจ่ายเงินส่วนต่างแล้วยังมีเงินเหลือพอหรือไม่

ไม่ควรใช้เงินเก็บทั้งหมดไปจ่ายส่วนต่างจนไม่มีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ เพราะหลังซื้อบ้านยังมีค่าใช้จ่ายอีกมาก

6. ใช้ผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงิน

ถ้าปัญหาไม่ได้มาจากราคาประเมินอย่างเดียว แต่เกิดจากรายได้ผู้กู้ไม่พอ อาจพิจารณาใช้ผู้กู้ร่วม เช่น คู่สมรส พ่อแม่ พี่น้อง หรือคนในครอบครัว

ผู้กู้ร่วมช่วยเพิ่มรายได้รวมในการพิจารณาสินเชื่อ และอาจทำให้ธนาคารอนุมัติวงเงินสูงขึ้น

แต่ต้องเข้าใจว่า ผู้กู้ร่วมมีภาระหนี้ร่วมกัน หากผ่อนล่าช้าจะกระทบเครดิตของทุกฝ่าย จึงต้องตกลงกันให้ชัดก่อนตัดสินใจ

7. ขอให้ธนาคารพิจารณาเอกสารรายได้เพิ่มเติม

ถ้าวงเงินต่ำเพราะธนาคารประเมินรายได้ไม่เต็ม อาจยื่นเอกสารเพิ่มเติม เช่น

• รายได้เสริม
• ค่าคอมมิชชั่น
• Statement บัญชีอื่น
• เอกสารภาษี
• สัญญาจ้าง
• ใบแจ้งหนี้
• ใบเสร็จรับเงิน
• หลักฐานรับเงินจากลูกค้า
• รายได้จากธุรกิจ
• ผู้กู้ร่วม

ถ้าธนาคารเห็นรายได้ชัดขึ้น อาจพิจารณาวงเงินได้ดีขึ้น

8. ขอประเมินใหม่ได้ไหม?

บางกรณีอาจสอบถามธนาคารได้ว่าขอประเมินใหม่ได้หรือไม่ แต่ไม่ใช่ทุกกรณีที่ทำได้ และอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

กรณีที่อาจลองสอบถามได้ เช่น

• ข้อมูลบ้านในรายงานประเมินผิด
• พื้นที่ใช้สอยผิด
• ขนาดที่ดินผิด
• ข้อมูลการต่อเติมถูกต้องแต่ไม่ได้สะท้อนในรายงาน
• มีข้อมูลราคาซื้อขายใกล้เคียงที่สูงกว่า
• บ้านมีเอกสารหรือข้อมูลเพิ่มเติมที่ช่วยยืนยันมูลค่า

แต่ถ้าราคาประเมินต่ำเพราะสภาพตลาดหรือราคาขายสูงเกินจริง การประเมินใหม่อาจไม่ได้ทำให้ราคาสูงขึ้นมากนัก

9. ตรวจว่าราคาขายสูงเกินตลาดหรือไม่

ถ้าหลายธนาคารประเมินต่ำคล้ายกัน ควรกลับมาดูว่าราคาขายอาจสูงเกินตลาดหรือไม่

ลองเปรียบเทียบกับบ้านใกล้เคียง เช่น

• บ้านขนาดใกล้กัน
• ทำเลเดียวกัน
• อายุบ้านใกล้เคียงกัน
• สภาพบ้านใกล้เคียงกัน
• ราคาขายจริงในตลาด
• ราคาประกาศของทรัพย์ใกล้เคียง

ถ้าพบว่าบ้านหลังนี้แพงกว่าตลาดมาก อาจต้องคิดให้ดีว่าควรซื้อหรือไม่

10. พิจารณาเปลี่ยนบ้าน

ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายมาก ผู้ขายไม่ลดราคา และเงินส่วนต่างสูงเกินไป ทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดอาจเป็นการเปลี่ยนบ้าน

การเปลี่ยนบ้านไม่ได้แปลว่าเสียโอกาสเสมอไป แต่อาจช่วยให้เจอบ้านที่เหมาะกับวงเงินกู้และไม่ทำให้การเงินตึงเกินไป

บ้านที่ดีควรเป็นบ้านที่ซื้อแล้วผ่อนไหว มีเงินเหลือ และไม่ต้องแบกส่วนต่างมากเกินตัว

ถ้าจองบ้านไปแล้ว ธนาคารประเมินต่ำ ควรทำยังไง?

1. อ่านเงื่อนไขเงินจองทันที

ให้กลับไปดูเอกสารจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายว่าเขียนเรื่องนี้ไว้ไหม เช่น

• ถ้ากู้ไม่ผ่านคืนเงินหรือไม่
• ถ้าวงเงินกู้ไม่พอถือว่ากู้ไม่ผ่านหรือไม่
• ต้องยื่นกู้กี่ธนาคาร
• ต้องใช้เอกสารธนาคารอะไรยืนยัน
• ต้องแจ้งผู้ขายภายในกี่วัน
• เงินจองคืนเต็มจำนวนหรือถูกหักค่าใช้จ่าย

ถ้าเงื่อนไขไม่ชัด ควรรีบคุยกับผู้ขายหรือนายหน้าโดยเร็ว

2. แจ้งผู้ขายด้วยข้อมูลจริง

ควรแจ้งผู้ขายอย่างสุภาพ พร้อมข้อมูลจากธนาคาร เช่น วงเงินอนุมัติ ราคาประเมิน และเงินส่วนต่างที่เกิดขึ้น

การคุยด้วยข้อมูลจริงจะช่วยให้ต่อรองง่ายขึ้น เช่น ขอให้ลดราคา ขยายเวลา หรือปรับเงื่อนไข

3. ขอขยายเวลายื่นธนาคารอื่น

ถ้ายังอยากซื้อบ้านหลังนี้ อาจขอผู้ขายขยายเวลาเพื่อยื่นกู้กับธนาคารอื่น และดูว่าธนาคารอื่นประเมินสูงกว่าหรือให้วงเงินดีกว่าหรือไม่

4. อย่ารีบหาเงินก้อนจากแหล่งเสี่ยง

หากขาดเงินส่วนต่างมาก อย่ารีบกู้เงินดอกเบี้ยสูงหรือเงินกู้นอกระบบมาเติม เพราะอาจทำให้ภาระหนี้หนักเกินไปหลังซื้อบ้าน

ควรเลือกทางที่ปลอดภัย เช่น ต่อรองราคา หาธนาคารอื่น หรือเปลี่ยนบ้านแทน

ก่อนจองบ้าน ควรป้องกันปัญหานี้ยังไง?

1. ขอข้อมูลราคาประเมินเบื้องต้น

ถ้าเป็นบ้านมือสอง ควรถามผู้ขายหรือนายหน้าว่า บ้านหลังนี้เคยมีธนาคารประเมินหรือไม่ และเคยประเมินได้ประมาณเท่าไหร่

แม้ไม่ใช่ตัวเลขรับประกัน แต่ช่วยให้เห็นความเสี่ยงเบื้องต้น

2. เช็กราคาบ้านใกล้เคียง

ก่อนจอง ควรดูราคาบ้านในพื้นที่เดียวกัน เพื่อดูว่าบ้านที่สนใจแพงเกินตลาดหรือไม่

3. ทำ Pre-Approve ก่อน

Pre-Approve ช่วยให้รู้วงเงินกู้เบื้องต้นของตัวเอง แม้ยังไม่ใช่วงเงินอนุมัติจริง แต่ช่วยให้เลือกบ้านในงบที่เหมาะขึ้น

4. ระบุเงื่อนไขเงินจองให้ชัด

ก่อนจ่ายเงินจอง ควรขอให้ระบุในเอกสารว่า ถ้ากู้ไม่ผ่านหรือวงเงินกู้ไม่พอ เงินจองคืนได้หรือไม่ และต้องใช้หลักฐานอะไร

5. เผื่อเงินส่วนต่างไว้เสมอ

โดยเฉพาะบ้านมือสอง ควรเผื่อเงินส่วนต่างไว้เสมอ เพราะราคาประเมินอาจไม่เท่ากับราคาขายจริง

ควรซื้อบ้านต่อไหม ถ้าธนาคารประเมินต่ำ?

คำตอบขึ้นอยู่กับ 4 เรื่องหลัก

1. ส่วนต่างสูงแค่ไหน

ถ้าส่วนต่างไม่มาก และยังมีเงินสำรองเหลือ อาจซื้อได้
แต่ถ้าส่วนต่างสูงจนเงินเก็บหมด อาจเสี่ยงเกินไป

2. บ้านหลังนี้ราคาสูงเกินตลาดไหม

ถ้าราคาประเมินต่ำเพราะบ้านตั้งราคาสูงเกินตลาด ควรต่อรองหรือพิจารณาบ้านอื่น

3. บ้านตอบโจทย์ชีวิตจริงแค่ไหน

ถ้าบ้านทำเลดีมาก อยู่แล้วลดค่าเดินทาง ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียน หรือเหมาะกับครอบครัวจริง อาจยังคุ้มในบางกรณี

4. หลังซื้อแล้วยังผ่อนไหวไหม

ถ้าต้องจ่ายเงินส่วนต่างแล้วไม่มีเงินเหลือ หรือค่างวดบ้านทำให้การเงินตึงมาก ควรทบทวนให้ดี

ทางเลือกเมื่อราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย

สรุปทางเลือกหลัก ๆ คือ

• ต่อรองราคากับผู้ขาย
• ขอให้ผู้ขายช่วยค่าใช้จ่ายบางส่วน
• ยื่นกู้กับธนาคารอื่น
• เพิ่มเงินดาวน์เอง
• ใช้ผู้กู้ร่วม
• ยื่นเอกสารรายได้เพิ่มเติม
• ขอประเมินใหม่ในกรณีที่มีข้อมูลผิดพลาด
• เปลี่ยนบ้านที่ราคาเหมาะกับวงเงินมากกว่า
• เลื่อนซื้อบ้านเพื่อเก็บเงินเพิ่ม
• ยกเลิกถ้าเงื่อนไขไม่ปลอดภัยและเงินจองคืนได้

ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยง

1. คิดว่าธนาคารต้องกู้ให้ตามราคาขายเสมอ

ธนาคารไม่ได้ยึดราคาขายอย่างเดียว แต่ดูราคาประเมินและความเสี่ยงของหลักประกันด้วย

2. จองบ้านโดยไม่ดูเงื่อนไขคืนเงิน

ถ้าจองก่อนและไม่มีเงื่อนไขคืนเงิน อาจเสี่ยงเสียเงินจองเมื่อวงเงินกู้ไม่พอ

3. ใช้เงินเก็บทั้งหมดเติมส่วนต่าง

แม้ซื้อบ้านได้ แต่ถ้าไม่มีเงินเหลือหลังโอน อาจลำบากเมื่อต้องแต่งบ้าน ซ่อมบ้าน หรือมีเหตุฉุกเฉิน

4. ไม่ต่อรองทั้งที่มีข้อมูลราคาประเมิน

ราคาประเมินต่ำเป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้ต่อรองได้ โดยเฉพาะบ้านมือสอง

5. รีบกู้เงินดอกเบี้ยสูงมาเติมส่วนต่าง

การสร้างหนี้ใหม่เพื่อปิดส่วนต่างอาจทำให้ภาระผ่อนรวมสูงเกินไป และเสี่ยงมีปัญหาการเงินในอนาคต

6. ไม่เปรียบเทียบธนาคารอื่น

ธนาคารแต่ละแห่งอาจประเมินต่างกัน การดูหลายทางเลือกอาจช่วยให้ได้วงเงินที่เหมาะขึ้น

เช็กลิสต์เมื่อธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย

ลองเช็กตามนี้ก่อนตัดสินใจ

• ราคาขายบ้านเท่าไหร่
• ธนาคารประเมินราคาเท่าไหร่
• ธนาคารอนุมัติวงเงินเท่าไหร่
• ต้องเตรียมเงินส่วนต่างกี่บาท
• รวมค่าโอน ค่าแต่งบ้าน และค่าซ่อมแล้วต้องใช้เงินสดเท่าไหร่
• หลังจ่ายส่วนต่างยังมีเงินสำรองไหม
• ต่อรองราคากับผู้ขายได้หรือไม่
• ยื่นธนาคารอื่นได้ไหม
• ขอประเมินใหม่ได้หรือไม่
• บ้านตั้งราคาสูงกว่าตลาดหรือเปล่า
• บ้านมีจุดต้องซ่อมเยอะไหม
• เงินจองคืนได้ไหมถ้าวงเงินไม่พอ
• บ้านหลังนี้ยังคุ้มค่ากับราคาหลังรวมส่วนต่างหรือไม่
• ถ้าเลือกบ้านหลังอื่น การเงินจะปลอดภัยกว่าหรือเปล่า

สรุป ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย ควรทำยังไง?

ถ้าธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย อย่าเพิ่งตกใจ และอย่าเพิ่งรีบหาเงินส่วนต่างทันที ควรเริ่มจากดูตัวเลขให้ชัดว่า ราคาขายเท่าไหร่ ราคาประเมินเท่าไหร่ วงเงินกู้ได้เท่าไหร่ และต้องใช้เงินสดเพิ่มจริงกี่บาท

จากนั้นจึงเลือกทางแก้ที่เหมาะ เช่น ต่อรองราคากับผู้ขาย ยื่นกู้กับธนาคารอื่น เพิ่มเงินดาวน์ ใช้ผู้กู้ร่วม ขอให้พิจารณารายได้เพิ่ม หรือเปลี่ยนบ้านถ้าส่วนต่างสูงเกินไป

สิ่งสำคัญคืออย่าฝืนซื้อบ้านที่ทำให้เงินตึงเกินไป เพราะบ้านที่ดีไม่ใช่แค่บ้านที่ซื้อได้ แต่ต้องเป็นบ้านที่ซื้อแล้วผ่อนไหว มีเงินเหลือ และไม่สร้างความเสี่ยงทางการเงินในระยะยาว

บ้านสร้างตัว ช่วยให้การเลือกบ้านในงบที่เหมาะง่ายขึ้น

สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก บ้านมือสอง บ้านพร้อมอยู่ หรือคอนโดในงบที่เข้าถึงได้ บ้านสร้างตัวพร้อมช่วยคัดสรรตัวเลือกที่เหมาะกับทั้งราคา ทำเล และการใช้ชีวิตจริง

เพราะการซื้อบ้านไม่ควรดูแค่ราคาขาย แต่ควรดูด้วยว่าวงเงินกู้ ราคาประเมิน เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายหลังซื้อ สอดคล้องกับกำลังผ่อนของเราหรือไม่

FAQ คำถามที่พบบ่อย

ธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาขาย หมายความว่าอะไร?

หมายความว่าธนาคารประเมินมูลค่าบ้านหลังนั้นต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ ทำให้ธนาคารอาจอนุมัติวงเงินกู้ต่ำกว่าราคาซื้อจริง และผู้ซื้อต้องเตรียมเงินส่วนต่างเอง

ถ้าธนาคารประเมินต่ำ ต้องซื้อบ้านต่อไหม?

ควรดูว่าส่วนต่างสูงแค่ไหน บ้านคุ้มกับราคาหรือไม่ ต่อรองได้ไหม และหลังจ่ายส่วนต่างแล้วยังมีเงินสำรองหรือเปล่า ถ้าเงินตึงมาก อาจควรพิจารณาบ้านหลังอื่น

ขอให้ธนาคารประเมินใหม่ได้ไหม?

บางกรณีอาจสอบถามธนาคารได้ โดยเฉพาะถ้าข้อมูลบ้านในรายงานประเมินผิด หรือมีเอกสารเพิ่มเติมที่ช่วยยืนยันมูลค่า แต่ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะประเมินใหม่ได้ และอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

ยื่นกู้ธนาคารอื่นช่วยได้ไหม?

ช่วยได้ในบางกรณี เพราะแต่ละธนาคารอาจมีเกณฑ์ประเมินและวงเงินอนุมัติไม่เหมือนกัน แต่ควรเปรียบเทียบทั้งวงเงิน ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขทั้งหมด

บ้านมือสองมีโอกาสประเมินต่ำกว่าราคาขายไหม?

มีโอกาส โดยเฉพาะถ้าผู้ขายตั้งราคาสูงกว่าตลาด บ้านมีอายุ สภาพต้องซ่อม หรือราคาขายรวมค่ารีโนเวทและของตกแต่งไว้สูงกว่ามูลค่าที่ธนาคารประเมิน

ก่อนจองบ้านควรป้องกันปัญหานี้ยังไง?

ควรเช็กราคาตลาด ทำ Pre-Approve ถามราคาประเมินเบื้องต้น เผื่อเงินส่วนต่าง และเขียนเงื่อนไขเงินจองให้ชัดว่าถ้ากู้ไม่ผ่านหรือวงเงินไม่พอ เงินจองคืนได้หรือไม่