ดอกเบี้ยบ้านมีกี่แบบ เลือกแบบไหนดี?
สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโด เรื่อง “ดอกเบี้ยบ้าน” เป็นเรื่องที่ต้องเข้าใจให้ดี เพราะดอกเบี้ยมีผลโดยตรงต่อค่างวดรายเดือน ยอดเงินที่ต้องจ่ายตลอดสัญญา และความสบายทางการเงินในระยะยาว
หลายคนมักดูแค่ว่า “ธนาคารไหนดอกเบี้ยถูกที่สุด” หรือ “ปีแรกดอกเบี้ยต่ำแค่ไหน” แต่ในความจริง ดอกเบี้ยบ้านไม่ได้ดูแค่ปีแรก ต้องดูทั้งรูปแบบดอกเบี้ย ระยะเวลาที่ได้โปรโมชัน อัตราดอกเบี้ยหลังหมดโปร ค่าใช้จ่ายอื่น และแผนรีไฟแนนซ์ในอนาคตด้วย
บทความนี้ บ้านสร้างตัวจะพามาดูว่า ดอกเบี้ยบ้านมีกี่แบบ แต่ละแบบต่างกันยังไง และควรเลือกแบบไหนดีให้เหมาะกับรายได้ ความเสี่ยง และแผนผ่อนบ้านของเรา
ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร?
ดอกเบี้ยบ้าน คือค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ต้องจ่ายให้ธนาคารจากการกู้เงินมาซื้อบ้าน โดยปกติสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ก้อนใหญ่และผ่อนนานหลายปี ดอกเบี้ยจึงมีผลต่อเงินรวมที่ต้องจ่ายสูงมาก
แม้อัตราดอกเบี้ยต่างกันเพียงเล็กน้อย เช่น 0.25% หรือ 0.50% ต่อปี แต่เมื่อคิดกับยอดกู้หลักล้านและระยะเวลาผ่อนยาวหลายสิบปี ส่วนต่างดอกเบี้ยอาจกลายเป็นเงินจำนวนมากได้
ดังนั้นก่อนเลือกสินเชื่อบ้าน ควรดูมากกว่า “ดอกเบี้ยต่ำ” แต่ต้องดูว่าเป็นดอกเบี้ยแบบไหน ต่ำนานแค่ไหน และหลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราอะไร
ดอกเบี้ยบ้านมีกี่แบบ?
โดยทั่วไป ดอกเบี้ยบ้านที่พบได้บ่อยมี 4 แบบหลัก ๆ คือ
- ดอกเบี้ยคงที่
- ดอกเบี้ยลอยตัว
- ดอกเบี้ยผสม
- ดอกเบี้ยขั้นบันได
นอกจากนี้ยังมีเรื่องที่ควรรู้เพิ่มคือ ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชัน การรีไฟแนนซ์ และการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ซึ่งมีผลต่อภาระผ่อนบ้านในระยะยาวเช่นกัน
1. ดอกเบี้ยคงที่ คืออะไร?
ดอกเบี้ยคงที่ คืออัตราดอกเบี้ยที่ถูกกำหนดไว้แน่นอนในช่วงเวลาหนึ่ง เช่น คงที่ 1 ปี 2 ปี หรือ 3 ปี แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
ข้อดีของดอกเบี้ยคงที่คือ ผู้กู้วางแผนการเงินได้ง่าย เพราะรู้ว่าช่วงเวลานั้นจะถูกคิดดอกเบี้ยในอัตราเท่าไหร่ ไม่ต้องกังวลว่าอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นลงระหว่างทาง
ตัวอย่างเช่น
ธนาคารกำหนดดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นเวลา 1 ปี
ในปีแรก ผู้กู้ก็จะถูกคิดดอกเบี้ยตามอัตรานี้ตลอดช่วงที่กำหนด
ดอกเบี้ยคงที่เหมาะกับใคร?
ดอกเบี้ยคงที่เหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน เช่น
- คนซื้อบ้านหลังแรก
- คนที่อยากวางแผนค่างวดง่าย
- คนที่ไม่อยากเสี่ยงกับดอกเบี้ยขึ้น
- คนที่รายได้ค่อนข้างคงที่
- คนที่ต้องการรู้ภาระผ่อนในช่วงแรกให้ชัด
- คนที่ยังไม่มีเงินสำรองมากนัก
ข้อควรระวังคือ หลังหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่ ดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว เช่น MRR ลบด้วยอัตราที่ธนาคารกำหนด ซึ่งอาจทำให้ภาระดอกเบี้ยเปลี่ยนไปได้
2. ดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไร?
ดอกเบี้ยลอยตัว คือดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้ตามอัตราอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR หรือ MLR โดยอัตราเหล่านี้สามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตามภาวะตลาด นโยบายดอกเบี้ย และต้นทุนของธนาคาร
รูปแบบที่มักเห็น เช่น
- MRR - 1.00%
- MRR - 2.00%
- MLR - 1.50%
ถ้า MRR ของธนาคารเปลี่ยน ดอกเบี้ยที่ผู้กู้ต้องจ่ายก็จะเปลี่ยนตาม
MRR คืออะไร?
MRR หรือ Minimum Retail Rate คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี โดยมักเกี่ยวข้องกับสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อบ้าน
เวลาเห็นเงื่อนไขว่า “MRR - 2.00%” หมายความว่า ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยจากค่า MRR ของธนาคารในช่วงนั้น แล้วลบออก 2.00%
ตัวอย่างเช่น
ถ้า MRR เท่ากับ 7.00%
และสินเชื่อคิดดอกเบี้ย MRR - 2.00%
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเท่ากับ 5.00% ต่อปี
แต่ถ้า MRR เปลี่ยน ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็จะเปลี่ยนตาม
ดอกเบี้ยลอยตัวเหมาะกับใคร?
ดอกเบี้ยลอยตัวเหมาะกับคนที่รับความเปลี่ยนแปลงได้ เช่น
- คนที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง
- คนที่มีเงินสำรอง
- คนที่เข้าใจความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ย
- คนที่ติดตามภาวะดอกเบี้ยได้
- คนที่วางแผนรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้บางส่วนในอนาคต
- คนที่ยอมรับได้ถ้าค่างวดหรือภาระดอกเบี้ยเปลี่ยน
ข้อดีคือ ถ้าอัตราดอกเบี้ยตลาดลดลง ผู้กู้อาจได้ประโยชน์จากดอกเบี้ยที่ลดลง แต่ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ภาระดอกเบี้ยก็อาจเพิ่มขึ้นตาม
3. ดอกเบี้ยผสม คืออะไร?
ดอกเบี้ยผสม คือสินเชื่อบ้านที่ใช้หลายรูปแบบรวมกัน เช่น ช่วงแรกเป็นดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยต่ำพิเศษ หลังจากนั้นเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว
นี่เป็นรูปแบบที่พบได้บ่อยมากในสินเชื่อบ้าน เพราะธนาคารมักเสนอโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อช่วยให้ผู้กู้เริ่มผ่อนได้ง่ายขึ้น
ตัวอย่างเช่น
- ปีที่ 1 ดอกเบี้ยคงที่ 2.50%
- ปีที่ 2 ดอกเบี้ยคงที่ 3.00%
- ปีที่ 3 ดอกเบี้ยคงที่ 4.00%
- หลังจากนั้นเป็น MRR - 1.50%
รูปแบบนี้ทำให้ช่วงแรกค่างวดดูเบา แต่หลังหมดช่วงโปรโมชันต้องดูให้ดีว่าดอกเบี้ยจะกลายเป็นเท่าไหร่
ดอกเบี้ยผสมเหมาะกับใคร?
ดอกเบี้ยผสมเหมาะกับคนที่ต้องการเริ่มต้นผ่อนบ้านแบบไม่หนักเกินไปในช่วงแรก เช่น
- คนซื้อบ้านหลังแรก
- คนที่มีค่าใช้จ่ายแต่งบ้านช่วงแรก
- คนที่ต้องการค่างวดเริ่มต้นไม่สูงมาก
- คนที่วางแผนรีไฟแนนซ์หลังครบเงื่อนไข
- คนที่อยากได้ความแน่นอนช่วงแรก แต่ยอมรับดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากนั้นได้
ข้อควรระวังคือ อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ต้องดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก และดอกเบี้ยหลังหมดโปรด้วย
4. ดอกเบี้ยขั้นบันได คืออะไร?
ดอกเบี้ยขั้นบันได คือดอกเบี้ยที่เปลี่ยนไปตามปีที่ผ่อน โดยมักเริ่มจากอัตราต่ำในปีแรก แล้วค่อย ๆ สูงขึ้นในปีถัดไป
ตัวอย่างเช่น
- ปีที่ 1 ดอกเบี้ย 1.99%
- ปีที่ 2 ดอกเบี้ย 3.25%
- ปีที่ 3 ดอกเบี้ย 4.50%
- ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR - 1.25%
จุดเด่นคือช่วยให้ช่วงแรกผ่อนเบา แต่ถ้าไม่ดูปีหลัง ๆ อาจเข้าใจผิดว่าดอกเบี้ยถูกมาก ทั้งที่เฉลี่ยหลายปีแล้วอาจไม่ได้ถูกที่สุด
ดอกเบี้ยขั้นบันไดเหมาะกับใคร?
ดอกเบี้ยขั้นบันไดเหมาะกับคนที่ต้องการลดภาระช่วงเริ่มต้น เช่น
- คนเพิ่งย้ายเข้าบ้านใหม่
- คนที่มีค่าแต่งบ้าน ค่าเฟอร์นิเจอร์ หรือค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า
- คนที่รายได้มีแนวโน้มเพิ่มในอนาคต
- คนที่มีแผนรีไฟแนนซ์เมื่อครบกำหนด
- คนที่ต้องการบริหารเงินสดในช่วง 1-3 ปีแรก
แต่ต้องระวังว่า หลังปีแรกดอกเบี้ยอาจสูงขึ้น จึงควรคำนวณค่างวดเผื่อปีต่อ ๆ ไป ไม่ใช่ดูแค่ปีแรก
ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คืออะไร?
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มักคิดแบบ “ลดต้นลดดอก” หมายความว่า ดอกเบี้ยจะคำนวณจากเงินต้นคงเหลือ
ช่วงแรกของการผ่อน เงินต้นยังสูง ทำให้ส่วนที่เป็นดอกเบี้ยค่อนข้างมาก
เมื่อผ่อนไปเรื่อย ๆ เงินต้นลดลง ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายก็จะลดลงตาม
นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมการโปะบ้าน หรือจ่ายเพิ่มจากค่างวดปกติในบางช่วง จึงช่วยลดเงินต้นและลดดอกเบี้ยรวมในระยะยาวได้
ดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดีที่สุด?
ไม่มีดอกเบี้ยแบบไหนดีที่สุดสำหรับทุกคน เพราะแต่ละคนมีรายได้ ภาระหนี้ ความเสี่ยง และแผนการเงินไม่เหมือนกัน
การเลือกดอกเบี้ยบ้านควรดูจากคำถามเหล่านี้
- ต้องการค่างวดแน่นอนหรือยืดหยุ่น?
- รับความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้นได้แค่ไหน?
- มีเงินสำรองพอไหม?
- วางแผนรีไฟแนนซ์ในอนาคตหรือไม่?
- ตั้งใจอยู่บ้านหลังนี้นานแค่ไหน?
- มีแผนโปะบ้านหรือปิดหนี้เร็วกว่ากำหนดไหม?
- รายได้มีแนวโน้มเพิ่มหรือลด?
- หลังหมดโปรโมชันยังผ่อนไหวหรือเปล่า?
ถ้าตอบคำถามเหล่านี้ได้ จะเลือกดอกเบี้ยบ้านได้เหมาะกับตัวเองมากขึ้น
เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านแต่ละแบบ
| ประเภทดอกเบี้ย | จุดเด่น | ข้อควรระวัง | เหมาะกับใคร |
|---|---|---|---|
| ดอกเบี้ยคงที่ | วางแผนง่าย รู้ดอกเบี้ยแน่นอน | หลังหมดช่วงคงที่อาจเปลี่ยนเป็นลอยตัว | คนที่ต้องการความแน่นอน |
| ดอกเบี้ยลอยตัว | มีโอกาสได้ประโยชน์ถ้าดอกเบี้ยลด | ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ภาระอาจเพิ่ม | คนที่รับความเสี่ยงได้ |
| ดอกเบี้ยผสม | ช่วงแรกมักผ่อนเบากว่า | ต้องดูหลังหมดโปร | คนซื้อบ้านหลังแรกหรือมีแผนรีไฟแนนซ์ |
| ดอกเบี้ยขั้นบันได | ปีแรกดอกเบี้ยมักต่ำ | ปีต่อไปอาจสูงขึ้น | คนที่ต้องการเบาภาระช่วงเริ่มต้น |
เลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี?
1. ถ้าอยากผ่อนแบบสบายใจ เลือกดอกเบี้ยคงที่หรือผสมช่วงแรก
ถ้าคุณเป็นคนซื้อบ้านหลังแรก ยังมีค่าแต่งบ้าน ค่าขนย้าย ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า และยังต้องปรับตัวกับค่างวดบ้าน ดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยผสมที่ให้ความแน่นอนในช่วงแรกอาจเหมาะกว่า
เพราะช่วยให้รู้ภาระในช่วงแรกชัดเจน และวางแผนค่าใช้จ่ายรายเดือนได้ง่าย
2. ถ้ารับความเสี่ยงได้ และมีเงินสำรอง อาจเลือกดอกเบี้ยลอยตัว
ถ้าคุณมีรายได้มั่นคง มีเงินสำรอง และเข้าใจว่าดอกเบี้ยอาจขึ้นลงได้ ดอกเบี้ยลอยตัวอาจเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นกว่า
แต่ควรคำนวณเผื่อกรณีดอกเบี้ยสูงขึ้นด้วย เช่น ถ้าดอกเบี้ยเพิ่มอีก 0.50-1.00% ยังผ่อนไหวหรือไม่
3. ถ้าวางแผนรีไฟแนนซ์ ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก
หลายคนเลือกสินเชื่อบ้านโดยดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก เพราะมักเป็นช่วงโปรโมชันสำคัญ และหลังจากครบเงื่อนไข อาจพิจารณารีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม
แต่ต้องดูค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ด้วย เช่น ค่าจดจำนองใหม่ ค่าประเมิน ค่าประกัน หรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ว่าประหยัดจริงหรือไม่
4. ถ้าคิดจะโปะบ้าน ควรดูเงื่อนไขชำระก่อนกำหนด
ถ้าคุณวางแผนจะโปะบ้านหรือปิดหนี้เร็ว ควรดูว่าแต่ละธนาคารมีเงื่อนไขการชำระก่อนกำหนดอย่างไร
บางสัญญาอาจมีค่าธรรมเนียมหากปิดบัญชีก่อนครบกำหนด เช่น ก่อนครบ 3 ปีแรก หรือในช่วงโปรโมชัน
ดังนั้นคนที่มีแผนโปะบ้านควรถามให้ชัดก่อนเลือกสินเชื่อ
5. ถ้ารายได้ยังไม่แน่นอน อย่าเลือกจากดอกเบี้ยต่ำอย่างเดียว
คนที่มีรายได้ไม่แน่นอน เช่น ฟรีแลนซ์ เจ้าของกิจการ หรือคนที่รายได้ขึ้นลงตามคอมมิชชั่น ไม่ควรเลือกสินเชื่อจากดอกเบี้ยต่ำสุดอย่างเดียว แต่ควรดูว่าค่างวดหลังหมดโปรยังผ่อนไหวหรือไม่
ควรมีเงินสำรองหลายเดือน และเลือกบ้านในราคาที่ไม่ทำให้ภาระตึงเกินไป
ก่อนเลือกดอกเบี้ยบ้าน ต้องเช็กอะไรบ้าง?
1. ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก
หลายธนาคารใช้ดอกเบี้ยต่ำช่วงแรกเพื่อดึงดูดลูกค้า ดังนั้นควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ไม่ใช่ดูแค่ปีแรก
บางแพ็กเกจปีแรกต่ำมาก แต่ปีที่ 2-3 สูงขึ้น ทำให้เฉลี่ยแล้วอาจไม่ได้ถูกที่สุด
2. ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชัน
หลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยพิเศษ ดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนเป็น MRR หรือ MLR ลบด้วยอัตราที่กำหนด ซึ่งเป็นจุดที่ต้องดูให้ดีมาก
ควรถามธนาคารว่า
- หลังหมดโปรคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่
- อ้างอิงกับ MRR หรือ MLR
- ส่วนลดจากอัตราอ้างอิงเท่าไหร่
- อัตรานี้เปลี่ยนแปลงได้หรือไม่
- ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ค่างวดจะกระทบอย่างไร
3. ค่างวดต่อเดือน
ดอกเบี้ยต่ำอาจไม่ได้แปลว่าค่างวดต่ำเสมอไป เพราะค่างวดขึ้นอยู่กับวงเงินกู้ ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขของธนาคารด้วย
ควรให้ธนาคารจำลองค่างวดทั้งช่วงโปรโมชันและหลังหมดโปร เพื่อดูว่าเราผ่อนไหวจริงหรือไม่
4. ระยะเวลาผ่อน
ระยะผ่อนยาวทำให้ค่างวดต่อเดือนต่ำลง แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาอาจสูงขึ้น
ระยะผ่อนสั้นทำให้ปิดหนี้เร็วกว่า แต่ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้น
ควรเลือกตามกำลังผ่อนจริง ไม่ใช่เลือกผ่อนสั้นเกินไปจนเงินตึง หรือผ่อนยาวเกินไปโดยไม่คิดดอกเบี้ยรวม
5. ค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากดอกเบี้ย
การเลือกสินเชื่อบ้านต้องดูค่าใช้จ่ายอื่นด้วย เช่น
- ค่าประเมินหลักประกัน
- ค่าจดจำนอง
- ค่าประกันอัคคีภัย
- ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ
- ค่าธรรมเนียมปิดบัญชีก่อนกำหนด
- ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์
- เงื่อนไขการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ถ้ามี
บางแพ็กเกจดอกเบี้ยต่ำ แต่มีค่าใช้จ่ายอื่นสูง จึงควรเปรียบเทียบภาพรวมทั้งหมด
6. เงื่อนไขรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้ก่อนกำหนด
ถ้าวางแผนรีไฟแนนซ์หลังครบ 3 ปี ควรดูตั้งแต่แรกว่าธนาคารมีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีก่อนกำหนดหรือไม่ และถ้าปิดก่อนจะมีค่าปรับหรือค่าธรรมเนียมเท่าไหร่
7. ความสามารถผ่อนหลังดอกเบี้ยปรับขึ้น
อย่าคำนวณจากดอกเบี้ยปีแรกอย่างเดียว เพราะค่างวดจริงในอนาคตอาจเปลี่ยนได้ ควรเผื่อกรณีดอกเบี้ยสูงขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่ายังผ่อนไหว
ตัวอย่างวิธีคิดง่าย ๆ ก่อนเลือกดอกเบี้ยบ้าน
ก่อนเลือกสินเชื่อบ้าน ลองคิดเป็น 3 ช่วง
ช่วงที่ 1: ปีแรก
ดูว่าค่างวดเริ่มต้นไหวไหม และยังเหลือเงินใช้ชีวิตหรือไม่
ช่วงที่ 2: ปีที่ 2-3
ดูว่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นไหม ค่างวดหรือภาระดอกเบี้ยยังรับได้หรือเปล่า
ช่วงที่ 3: หลังหมดโปรโมชัน
ดูว่าดอกเบี้ยจะอิง MRR หรือ MLR เท่าไหร่ และหากไม่รีไฟแนนซ์ ยังผ่อนไหวไหม
ถ้าทั้ง 3 ช่วงยังอยู่ในระดับที่รับได้ แพ็กเกจนั้นอาจเหมาะกับเรามากกว่าแพ็กเกจที่ดูถูกแค่ปีแรก
รีไฟแนนซ์บ้านเกี่ยวกับดอกเบี้ยยังไง?
รีไฟแนนซ์ คือการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ เพื่อขอเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น ดอกเบี้ยต่ำลง ค่างวดลดลง หรือปรับระยะเวลาผ่อนใหม่
หลายคนรีไฟแนนซ์หลังหมดช่วงโปรโมชัน เพราะดอกเบี้ยหลังหมดโปรอาจสูงขึ้น
แต่ก่อนรีไฟแนนซ์ควรคำนวณให้ดีว่า ประหยัดจริงหรือไม่ หลังหักค่าใช้จ่าย เช่น
- ค่าจดจำนองใหม่
- ค่าประเมินหลักประกัน
- ค่าประกัน
- ค่าธรรมเนียมธนาคาร
- ค่าใช้จ่ายเอกสาร
- เวลาที่ต้องดำเนินการ
ถ้าดอกเบี้ยลดลงมากพอ รีไฟแนนซ์อาจช่วยประหยัดเงินได้ แต่ถ้าส่วนต่างไม่มาก อาจขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหรือ Retention แทน
Retention คืออะไร?
Retention คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยไม่ต้องย้ายไปธนาคารใหม่ วิธีนี้อาจสะดวกกว่ารีไฟแนนซ์ เพราะไม่ต้องเปลี่ยนเจ้าหนี้ และค่าใช้จ่ายอาจน้อยกว่า
เหมาะกับคนที่ไม่อยากเสียเวลาทำเรื่องใหม่ แต่ต้องการลดภาระดอกเบี้ยหลังหมดช่วงโปรโมชัน
อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร จึงควรสอบถามธนาคารเดิมก่อนตัดสินใจ
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยเวลาเลือกดอกเบี้ยบ้าน
1. ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก
ปีแรกดอกเบี้ยต่ำมากอาจดูน่าสนใจ แต่ถ้าปีต่อไปสูงขึ้นมาก หรือหลังหมดโปรดอกเบี้ยสูง อาจไม่คุ้มในระยะยาว
2. ไม่ดูดอกเบี้ยหลังหมดโปร
หลายคนรู้แค่ดอกเบี้ย 3 ปีแรก แต่ไม่รู้ว่าปีที่ 4 เป็นต้นไปคิดยังไง ซึ่งเป็นช่วงที่ต้องผ่อนต่ออีกนาน
3. ไม่เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายรวม
ควรดูทั้งดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ประกัน และเงื่อนไขอื่น ๆ ไม่ใช่ดูตัวเลขดอกเบี้ยอย่างเดียว
4. เลือกค่างวดต่ำสุดโดยไม่ดูดอกเบี้ยรวม
ค่างวดต่ำอาจช่วยให้ผ่อนสบายขึ้น แต่ถ้าระยะผ่อนยาวมาก ดอกเบี้ยรวมอาจสูงขึ้น
5. ไม่เผื่อดอกเบี้ยขึ้น
ถ้าเลือกแบบลอยตัวหรือหลังหมดโปรเป็นลอยตัว ต้องเผื่อกรณีดอกเบี้ยปรับขึ้นด้วย
6. ไม่วางแผนรีไฟแนนซ์
ถ้าไม่วางแผนล่วงหน้า อาจปล่อยให้ดอกเบี้ยหลังหมดโปรสูงไปหลายปีโดยไม่รู้ตัว
เช็กลิสต์ก่อนเลือกดอกเบี้ยบ้าน
ก่อนเลือกสินเชื่อบ้าน ลองเช็กตามนี้
- ดอกเบี้ยเป็นแบบคงที่ ลอยตัว ผสม หรือขั้นบันได
- ดอกเบี้ยปีแรกเท่าไหร่
- ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเท่าไหร่
- หลังหมดโปรคิดจาก MRR หรือ MLR
- ส่วนลดจากอัตราอ้างอิงเท่าไหร่
- ค่างวดช่วงแรกเท่าไหร่
- ค่างวดหลังหมดโปรประมาณเท่าไหร่
- ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ยังผ่อนไหวไหม
- มีค่าใช้จ่ายอื่นอะไรบ้าง
- มีเงื่อนไขปิดบัญชีก่อนกำหนดไหม
- วางแผนรีไฟแนนซ์หรือ Retention ไว้หรือยัง
- มีเงินสำรองพอรับมือดอกเบี้ยเปลี่ยนไหม
- เปรียบเทียบหลายธนาคารแล้วหรือยัง
- อ่านสัญญาและเงื่อนไขครบหรือยัง
สรุป ดอกเบี้ยบ้านมีกี่แบบ และควรเลือกแบบไหนดี?
ดอกเบี้ยบ้านหลัก ๆ มี 4 แบบ คือ ดอกเบี้ยคงที่ ดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยผสม และดอกเบี้ยขั้นบันได แต่ละแบบมีข้อดีและข้อควรระวังต่างกัน
ถ้าต้องการความแน่นอน ควรดูดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยผสมช่วงแรก
ถ้ารับความเสี่ยงได้ อาจพิจารณาดอกเบี้ยลอยตัว
ถ้าอยากผ่อนเบาช่วงแรก ควรดูดอกเบี้ยขั้นบันได แต่ต้องเช็กปีต่อ ๆ ไปให้ดี
ถ้าวางแผนรีไฟแนนซ์ ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกและเงื่อนไขปิดบัญชีก่อนกำหนด
สิ่งสำคัญที่สุดคือ อย่าเลือกจากดอกเบี้ยต่ำสุดเพียงตัวเดียว แต่ควรดูภาพรวมทั้งหมด ทั้งค่างวด ดอกเบี้ยหลังหมดโปร ค่าใช้จ่ายอื่น ความสามารถผ่อน และแผนการเงินระยะยาว
บ้านสร้างตัว ช่วยให้การเลือกบ้านและวางแผนกู้บ้านง่ายขึ้น
สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก บ้านมือสอง บ้านพร้อมอยู่ หรือคอนโดในงบที่เข้าถึงได้ บ้านสร้างตัวพร้อมช่วยคัดสรรตัวเลือกที่ตอบโจทย์ทั้งราคา ทำเล และการใช้ชีวิตจริง
เพราะการมีบ้านไม่ใช่แค่เลือกบ้านที่ถูกใจ แต่ต้องเลือกบ้านที่ผ่อนไหว เข้าใจดอกเบี้ย และวางแผนการเงินได้อย่างมั่นใจในระยะยาว
FAQ คำถามที่พบบ่อย
ดอกเบี้ยบ้านมีกี่แบบ?
โดยทั่วไปดอกเบี้ยบ้านที่พบบ่อยมี 4 แบบ คือ ดอกเบี้ยคงที่ ดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยผสม และดอกเบี้ยขั้นบันได
ดอกเบี้ยคงที่กับดอกเบี้ยลอยตัวต่างกันยังไง?
ดอกเบี้ยคงที่คืออัตราที่กำหนดไว้แน่นอนในช่วงเวลาหนึ่ง ส่วนดอกเบี้ยลอยตัวคือดอกเบี้ยที่เปลี่ยนตามอัตราอ้างอิง เช่น MRR หรือ MLR
MRR คืออะไร?
MRR คืออัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อบ้าน โดยธนาคารอาจคิดดอกเบี้ยเป็น MRR บวกหรือลบตามเงื่อนไขสินเชื่อ
เลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี?
ถ้าอยากวางแผนง่ายและไม่เสี่ยงมาก ควรเลือกแบบคงที่หรือผสมช่วงแรก ถ้ารับความเสี่ยงดอกเบี้ยขึ้นลงได้ อาจเลือกแบบลอยตัว แต่ควรมีเงินสำรองและคำนวณเผื่อดอกเบี้ยขึ้นเสมอ
ดูดอกเบี้ยปีแรกพอไหม?
ไม่พอ ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ดอกเบี้ยหลังหมดโปร ค่าใช้จ่ายอื่น และเงื่อนไขรีไฟแนนซ์หรือปิดบัญชีก่อนกำหนดด้วย
รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้ไหม?
ช่วยได้ในบางกรณี โดยเฉพาะหลังหมดช่วงโปรโมชัน แต่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมดก่อนว่าประหยัดจริงหรือไม่