รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร? ผ่อนบ้านอยู่ต้องรู้ ก่อนตัดสินใจย้ายธนาคาร

รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

รีไฟแนนซ์บ้าน คือการขอสินเชื่อบ้านก้อนใหม่ เพื่อนำเงินไปปิดหนี้บ้านก้อนเดิม โดยส่วนใหญ่มักเป็นการย้ายจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ที่ให้เงื่อนไขดีกว่า

เป้าหมายหลักคือช่วยลดภาระดอกเบี้ย ลดค่างวดต่อเดือน หรือปรับเงื่อนไขการผ่อนให้เหมาะกับสถานะการเงินมากขึ้น

พูดให้เข้าใจง่ายคือ เดิมเราผ่อนบ้านอยู่กับธนาคาร A แต่เมื่อหมดช่วงดอกเบี้ยพิเศษแล้ว ดอกเบี้ยอาจปรับสูงขึ้น เราจึงไปขอสินเชื่อกับธนาคาร B ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า แล้วนำเงินกู้ใหม่มาปิดหนี้เดิม

หลังจากนั้นเราก็เปลี่ยนไปผ่อนกับธนาคารใหม่แทน

แต่การรีไฟแนนซ์ไม่ได้แปลว่าคุ้มเสมอไป ต้องคำนวณดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ เทียบกับค่าใช้จ่ายในการย้ายธนาคารก่อนตัดสินใจ

ทำไมหลายคนถึงรีไฟแนนซ์บ้าน?

เหตุผลหลักคือดอกเบี้ยบ้านช่วงแรกมักเป็นอัตราพิเศษ เช่น 3 ปีแรกดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติ

เมื่อครบช่วงโปรโมชัน ดอกเบี้ยอาจปรับสูงขึ้น ทำให้ค่างวดเดิมตัดเงินต้นได้น้อยลง และจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น

หลายคนจึงมองหาการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อขอดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำกว่า

นอกจากนี้ บางคนรีไฟแนนซ์เพื่อ

ลดค่างวดรายเดือน
ลดดอกเบี้ยรวม
ปรับระยะเวลาผ่อน
ขอวงเงินเพิ่ม
รวมหนี้บางประเภท
เปลี่ยนธนาคารที่ให้บริการดีกว่า
ปรับแผนการเงินให้เหมาะกับรายได้ปัจจุบัน

แต่ไม่ว่าจะรีไฟแนนซ์ด้วยเหตุผลอะไร ควรดูภาพรวมให้ครบ ไม่ใช่ดูแค่ดอกเบี้ยปีแรกที่ต่ำที่สุด

รีไฟแนนซ์บ้านต่างจากรีเทนชั่นอย่างไร?

หลายคนสับสนระหว่าง รีไฟแนนซ์ กับ รีเทนชั่น

รีไฟแนนซ์บ้าน คือการย้ายสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่

รีเทนชั่น คือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยไม่ย้ายธนาคาร

ข้อดีของรีไฟแนนซ์คือ อาจได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและเงื่อนไขใหม่ที่คุ้มกว่า

แต่ข้อเสียคือมีค่าใช้จ่ายและขั้นตอนมากกว่า เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนองใหม่ ค่าอากร และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

ส่วนรีเทนชั่นอาจสะดวกกว่า ใช้เอกสารน้อยกว่า และไม่ต้องจดจำนองใหม่ แต่ดอกเบี้ยที่ได้อาจไม่ต่ำเท่าการรีไฟแนนซ์บางธนาคาร

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจ ควรเปรียบเทียบทั้งสองทางเลือก

รีไฟแนนซ์บ้านเหมาะกับใคร?

การรีไฟแนนซ์บ้านอาจเหมาะกับคนกลุ่มนี้

ผ่อนบ้านมาแล้วประมาณ 3 ปีหรือครบเงื่อนไขสัญญาเดิม
ดอกเบี้ยบ้านเริ่มปรับสูงขึ้น
ยังเหลือยอดหนี้บ้านค่อนข้างมาก
มีประวัติผ่อนบ้านตรงเวลา
เครดิตบูโรดี
รายได้ยังเพียงพอต่อการขอสินเชื่อใหม่
ต้องการลดค่างวดรายเดือน
ต้องการลดดอกเบี้ยรวม
ต้องการปรับแผนการเงินให้เบาขึ้น
มีเวลาศึกษาและเปรียบเทียบข้อเสนอหลายธนาคาร

หากคุณผ่อนบ้านอยู่และเริ่มรู้สึกว่าค่างวดหนัก หรือดอกเบี้ยสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์อาจเป็นทางเลือกที่ควรนำมาคำนวณ

รีไฟแนนซ์บ้านไม่เหมาะกับใคร?

แม้การรีไฟแนนซ์จะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้ในหลายกรณี แต่ก็อาจไม่เหมาะกับทุกคน

อาจไม่เหมาะหาก

ยอดหนี้บ้านเหลือน้อยมาก
ใกล้จะปิดหนี้บ้านแล้ว
ดอกเบี้ยใหม่ลดลงไม่มาก
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์สูงกว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้
ยังติดเงื่อนไขห้ามปิดหนี้ก่อนกำหนดกับธนาคารเดิม
เครดิตบูโรมีปัญหา
รายได้ลดลงจนขอสินเชื่อใหม่ยาก
ไม่มีเวลาเตรียมเอกสาร
ตั้งใจขายบ้านในเร็ว ๆ นี้

ถ้าอยู่ในกลุ่มนี้ อาจพิจารณาเจรจารีเทนชั่นกับธนาคารเดิมก่อน เพราะอาจสะดวกและมีต้นทุนต่ำกว่า

รีไฟแนนซ์บ้านช่วยประหยัดได้จริงไหม?

มีโอกาสช่วยประหยัดได้จริง หากดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเดิมมากพอ และดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์

ตัวอย่างเช่น ถ้ารีไฟแนนซ์แล้วประหยัดดอกเบี้ยได้ 80,000 บาท แต่มีค่าใช้จ่ายรวม 30,000 บาท แบบนี้อาจถือว่าน่าสนใจ

แต่ถ้าประหยัดดอกเบี้ยได้ 20,000 บาท แต่ค่าใช้จ่ายรวม 35,000 บาท แบบนี้อาจยังไม่คุ้ม

ดังนั้น อย่าดูแค่คำว่า “ดอกเบี้ยต่ำ” แต่ต้องคำนวณว่า “ประหยัดจริงหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเท่าไหร่”

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง?

การรีไฟแนนซ์บ้านอาจมีค่าใช้จ่ายหลายรายการ เช่น

ค่าประเมินราคาหลักประกัน
ค่าจดจำนองใหม่
ค่าอากรแสตมป์
ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ
ค่าประกันอัคคีภัย
ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ หากเลือกทำ
ค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนด หากยังไม่ครบเงื่อนไข
ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามเงื่อนไขของธนาคาร
ค่าเดินทางและเวลาที่ต้องใช้ในการดำเนินเรื่อง

บางธนาคารอาจมีโปรโมชันช่วยฟรีค่าประเมินหรือช่วยค่าจดจำนองบางส่วน แต่ต้องอ่านเงื่อนไขให้ละเอียด

เพราะคำว่า “ฟรี” อาจมีเงื่อนไขผูกพัน เช่น ต้องทำประกัน ต้องคงสินเชื่อไว้ตามระยะเวลาที่กำหนด หรือมีค่าปรับหากปิดหนี้ก่อนกำหนด

รีไฟแนนซ์บ้านควรทำเมื่อไหร่?

โดยทั่วไป หลายคนเริ่มพิจารณารีไฟแนนซ์เมื่อผ่อนบ้านครบประมาณ 3 ปี เพราะช่วงดอกเบี้ยพิเศษมักหมดลง และบางธนาคารอาจมีเงื่อนไขห้ามปิดหนี้ก่อนกำหนดในช่วงแรก

แต่ไม่ควรรอให้ครบ 3 ปีแล้วค่อยเริ่มหาข้อมูล

ควรเริ่มเช็กเงื่อนไขล่วงหน้า 3-6 เดือน เช่น

ดอกเบี้ยเดิมหลังหมดโปรโมชันเท่าไหร่
ยอดหนี้คงเหลือเท่าไหร่
มีค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนดไหม
ธนาคารใหม่ให้ดอกเบี้ยเท่าไหร่
ค่าใช้จ่ายรวมเท่าไหร่
เอกสารต้องใช้อะไรบ้าง
มีทางเลือกรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมไหม

การเตรียมตัวล่วงหน้าช่วยให้มีเวลาต่อรองและเปรียบเทียบได้มากขึ้น

รีไฟแนนซ์บ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารอาจแตกต่างกันตามธนาคาร แต่โดยทั่วไปมักใช้เอกสารกลุ่มนี้

บัตรประชาชน
ทะเบียนบ้าน
ทะเบียนสมรสหรือเอกสารสถานภาพ หากมี
สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน
Statement ย้อนหลัง
เอกสารแสดงรายได้อื่น ๆ
เอกสารสินเชื่อบ้านเดิม
Statement การผ่อนบ้านเดิม
สำเนาโฉนดหรือเอกสารหลักประกัน
ใบเสร็จค่างวดบ้าน
กรมธรรม์ประกันอัคคีภัยเดิม หากมี
เอกสารบ้านหรือสัญญากู้เดิม
เอกสารภาษีหรือเอกสารรายได้สำหรับอาชีพอิสระ

หากเป็นพ่อค้าแม่ค้า ฟรีแลนซ์ หรืออาชีพอิสระ ควรเตรียมเอกสารรายได้ให้ครบ เช่น เดินบัญชี รายรับรายจ่าย หลักฐานการขาย และเอกสารภาษี

ขั้นตอนรีไฟแนนซ์บ้านแบบเข้าใจง่าย

1. เช็กยอดหนี้บ้านคงเหลือ

เริ่มจากดูว่ายอดหนี้บ้านที่เหลืออยู่เท่าไหร่ และยังผ่อนอีกกี่ปี

ยอดหนี้คงเหลือเป็นตัวเลขสำคัญในการขอสินเชื่อใหม่

2. เช็กดอกเบี้ยเดิม

ดูว่าหลังหมดช่วงโปรโมชัน ดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่ และค่างวดต่อเดือนตัดเงินต้นได้มากน้อยแค่ไหน

3. เช็กเงื่อนไขธนาคารเดิม

ดูว่ามีค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนดหรือไม่ และสามารถรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมได้หรือเปล่า

4. เปรียบเทียบข้อเสนอหลายธนาคาร

อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี เงื่อนไขค่าใช้จ่าย ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมทั้งหมด

5. คำนวณจุดคุ้มทุน

เอาดอกเบี้ยที่คาดว่าจะประหยัดได้ เทียบกับค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด

ถ้าประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายอย่างชัดเจน จึงค่อยพิจารณาดำเนินการต่อ

6. เตรียมเอกสารและยื่นกู้

เมื่อเลือกธนาคารใหม่แล้ว ให้เตรียมเอกสารรายได้ เอกสารบ้าน และเอกสารสินเชื่อเดิมให้ครบ

7. ธนาคารประเมินหลักประกัน

ธนาคารใหม่จะประเมินราคาบ้านหรือหลักประกัน เพื่อพิจารณาวงเงินสินเชื่อ

8. อนุมัติสินเชื่อและนัดไถ่ถอน

หากสินเชื่ออนุมัติ จะมีการนัดปิดหนี้กับธนาคารเดิม และจดจำนองกับธนาคารใหม่

9. เริ่มผ่อนกับธนาคารใหม่

หลังดำเนินการเสร็จ เจ้าของบ้านจะเริ่มผ่อนกับธนาคารใหม่ตามเงื่อนไขใหม่

รีไฟแนนซ์บ้านกับขอวงเงินเพิ่ม ทำได้ไหม?

บางคนรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมขอวงเงินเพิ่ม เพื่อนำเงินไปใช้ตามวัตถุประสงค์อื่น เช่น รีโนเวทบ้าน ปิดหนี้ดอกเบี้ยสูง หรือใช้เป็นเงินทุน

ทำได้ในบางกรณี หากมูลค่าหลักประกันและรายได้ของผู้กู้เพียงพอตามเกณฑ์ของธนาคาร

แต่ต้องระวัง เพราะการขอวงเงินเพิ่มทำให้หนี้รวมสูงขึ้น และอาจผ่อนนานขึ้น

ถ้านำเงินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์หรือใช้จ่ายไม่ระวัง อาจกลายเป็นภาระหนี้มากกว่าเดิม

หากต้องการรีไฟแนนซ์พร้อมวงเงินเพิ่ม ควรวางแผนให้ชัดว่าจะใช้เงินทำอะไร และมีความสามารถผ่อนจริงหรือไม่

รีไฟแนนซ์เพื่อลดค่างวดดีไหม?

การรีไฟแนนซ์สามารถช่วยลดค่างวดได้ หากได้ดอกเบี้ยต่ำลงหรือขยายระยะเวลาผ่อน

แต่ต้องระวังว่า การลดค่างวดด้วยการขยายเวลาผ่อน อาจทำให้จ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้นในระยะยาว

ดังนั้น ถ้าต้องการลดค่างวดเพราะช่วงนี้ภาระหนักขึ้น อาจเป็นทางเลือกที่ช่วยให้สภาพคล่องดีขึ้น

แต่ถ้าต้องการประหยัดดอกเบี้ยรวม ควรดูว่าหลังรีไฟแนนซ์ยังสามารถโปะเพิ่มหรือผ่อนมากกว่าขั้นต่ำได้หรือไม่

รีไฟแนนซ์แล้วอยากผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ต้องทำยังไง?

ถ้าเป้าหมายคือผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ควรใช้ช่วงดอกเบี้ยต่ำหลังรีไฟแนนซ์ให้เป็นประโยชน์

เช่น

จ่ายค่างวดเท่าเดิม แม้ธนาคารใหม่ให้ค่างวดต่ำลง
โปะเงินต้นเพิ่มเมื่อมีโบนัสหรือรายได้พิเศษ
เลือกเงื่อนไขที่ไม่มีค่าปรับโปะเงินต้น
ไม่ขยายระยะเวลาผ่อนยาวเกินไปโดยไม่จำเป็น
เช็กว่าเงินที่จ่ายเพิ่มตัดเงินต้นจริงหรือไม่
วางแผนรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชั่นรอบถัดไปเมื่อครบเงื่อนไข

การรีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยได้ แต่การโปะเงินต้นอย่างมีวินัยจะช่วยให้หนี้บ้านลดเร็วขึ้น

รีไฟแนนซ์บ้านมือสองได้ไหม?

บ้านมือสอง ที่ซื้อด้วยสินเชื่อบ้านสามารถรีไฟแนนซ์ได้ หากเข้าเงื่อนไขของธนาคาร เช่น ผ่อนครบตามระยะเวลาที่กำหนด ประวัติผ่อนดี รายได้ยังเพียงพอ และหลักประกันมีมูลค่ารองรับ

บ้านมือสองบางหลังอาจต้องประเมินสภาพและมูลค่าหลักประกันใหม่ โดยธนาคารจะดูทั้งทำเล สภาพบ้าน อายุบ้าน และราคาประเมิน

หากบ้านมีสภาพทรุดโทรมมาก หรือมีปัญหาเอกสาร อาจกระทบวงเงินหรือการอนุมัติได้

ก่อนรีไฟแนนซ์บ้านมือสอง ควรตรวจเอกสารบ้านและประวัติผ่อนให้พร้อม

บ้านรีโนเวทรีไฟแนนซ์ได้ไหม?

บ้านรีโนเวท ก็สามารถรีไฟแนนซ์ได้ หากเป็นบ้านที่มีเอกสารกรรมสิทธิ์ชัดเจน และธนาคารประเมินหลักประกันผ่านตามเกณฑ์

ถ้าบ้านได้รับการปรับปรุงดีขึ้น เช่น ระบบไฟ ระบบน้ำ ห้องน้ำ ครัว หลังคา หรือสภาพบ้านโดยรวมดีขึ้น อาจช่วยให้บ้านดูน่าสนใจขึ้นในสายตาผู้ประเมิน

แต่ไม่ควรคาดหวังว่าการรีโนเวททุกแบบจะทำให้ราคาประเมินเพิ่มขึ้นมากเสมอไป เพราะธนาคารจะประเมินจากหลายปัจจัย ทั้งทำเล สภาพทรัพย์ ราคาตลาด และเอกสาร

อาชีพอิสระรีไฟแนนซ์บ้านได้ไหม?

อาชีพอิสระ ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า หรือเจ้าของกิจการ มีโอกาสรีไฟแนนซ์บ้านได้ หากมีเอกสารรายได้ชัดเจนและประวัติผ่อนดี

สิ่งที่ควรเตรียมคือ

Statement ย้อนหลัง
บัญชีรายรับรายจ่าย
เอกสารภาษี
หลักฐานการขายหรือรับงาน
ทะเบียนการค้า ถ้ามี
เอกสารกิจการ
ประวัติการผ่อนบ้านเดิม
หลักฐานเงินออม
เครดิตบูโรที่ดี

สำหรับอาชีพอิสระ ควรเตรียมเอกสารล่วงหน้านานกว่าพนักงานประจำ เพราะธนาคารต้องใช้เวลาในการประเมินรายได้

รีไฟแนนซ์บ้านมีผลกับเครดิตบูโรไหม?

การยื่นขอสินเชื่อใหม่อาจมีการตรวจเครดิตบูโรตามขั้นตอนของธนาคาร

หากคุณมีประวัติผ่อนบ้านดี จ่ายตรงเวลา และไม่มีหนี้เสีย ก็ช่วยให้การพิจารณาสินเชื่อใหม่ดูน่าเชื่อถือมากขึ้น

แต่ถ้ามีประวัติค้างชำระ ผ่อนล่าช้า หรือมีหนี้หลายก้อน อาจกระทบการอนุมัติรีไฟแนนซ์ได้

ก่อนยื่นรีไฟแนนซ์ ควรตรวจเครดิตบูโรล่วงหน้า และจัดการหนี้ที่มีปัญหาให้เรียบร้อย

รีไฟแนนซ์บ้านแล้วต้องทำประกันใหม่ไหม?

อาจต้องทำหรือปรับปรุงประกันบางประเภท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารใหม่

ประกันที่มักเกี่ยวข้องคือ

ประกันอัคคีภัยบ้าน
ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน หากเลือกทำหรือธนาคารเสนอ
ประกันภัยอื่น ๆ ตามแพ็กเกจสินเชื่อ

เจ้าของบ้านควรถามให้ชัดว่าอะไรเป็นภาคบังคับ อะไรเป็นทางเลือก และมีผลต่อดอกเบี้ยหรือเงื่อนไขสินเชื่ออย่างไร

อย่าเซ็นทำประกันเพียงเพราะคิดว่าเป็นเอกสารทั่วไป ควรอ่านทุนประกัน เบี้ยประกัน ระยะเวลาคุ้มครอง และผู้รับผลประโยชน์ให้ชัดเจน

รีไฟแนนซ์บ้านต้องระวังอะไร?

1. ดอกเบี้ยต่ำแค่ปีแรก

บางข้อเสนอให้ดอกเบี้ยปีแรกต่ำมาก แต่ปีต่อไปสูงขึ้น

ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งช่วง 3 ปี หรือช่วงที่ต้องอยู่กับธนาคารตามเงื่อนไข ไม่ใช่ดูแค่ตัวเลขปีแรก

2. ค่าใช้จ่ายแฝง

บางธนาคารอาจมีค่าประเมิน ค่าธรรมเนียม ค่าประกัน หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่ทำให้ต้นทุนรวมสูงขึ้น

ควรถามค่าใช้จ่ายทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร

3. เงื่อนไขห้ามปิดหนี้ก่อนกำหนด

หากรีไฟแนนซ์แล้วต้องอยู่กับธนาคารใหม่อีก 3 ปี และมีค่าปรับถ้าปิดก่อนกำหนด ควรดูว่าแผนชีวิตของเราสอดคล้องหรือไม่

ถ้าตั้งใจขายบ้านเร็ว ๆ นี้ อาจไม่คุ้มที่จะรีไฟแนนซ์

4. ระยะเวลาผ่อนยาวขึ้น

การขยายระยะเวลาผ่อนช่วยลดค่างวด แต่ดอกเบี้ยรวมอาจมากขึ้น

ต้องเลือกให้เหมาะกับเป้าหมายว่าอยากลดภาระรายเดือนหรืออยากหมดหนี้เร็ว

5. ขอวงเงินเพิ่มโดยไม่มีแผนใช้เงิน

การขอวงเงินเพิ่มอาจทำให้มีเงินก้อน แต่ก็เพิ่มหนี้

หากไม่มีแผนชัดเจน อาจทำให้ภาระการเงินหนักขึ้นในอนาคต

วิธีคำนวณเบื้องต้นว่ารีไฟแนนซ์คุ้มหรือไม่

ให้เริ่มจาก 4 ตัวเลขนี้

1. ยอดหนี้คงเหลือ
ยังเหลือหนี้บ้านเท่าไหร่

2. ดอกเบี้ยเดิม
หากไม่รีไฟแนนซ์ จะต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณเท่าไหร่ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

3. ดอกเบี้ยใหม่
หากรีไฟแนนซ์ จะจ่ายดอกเบี้ยประมาณเท่าไหร่ในช่วงเดียวกัน

4. ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด
รวมค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียม ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายอื่น

จากนั้นนำดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ ลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ถ้ายังเหลือเงินประหยัดอย่างชัดเจน การรีไฟแนนซ์อาจคุ้ม

แต่ถ้าประหยัดได้น้อยหรือแทบไม่คุ้ม อาจลองขอรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมแทน

ตัวอย่างการคิดแบบง่าย

สมมติผ่อนบ้านอยู่กับธนาคารเดิม และหลังหมดโปรโมชัน ดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้ใน 3 ปีข้างหน้าอาจต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 300,000 บาท

ธนาคารใหม่เสนอเงื่อนไขที่ทำให้ดอกเบี้ย 3 ปีลดเหลือประมาณ 220,000 บาท

เท่ากับประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 80,000 บาท

แต่ถ้าค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์รวม 30,000 บาท แปลว่าประหยัดสุทธิประมาณ 50,000 บาท

กรณีนี้อาจถือว่าน่าสนใจ

แต่ถ้าค่าใช้จ่ายรวมสูงถึง 75,000 บาท ประหยัดสุทธิจริงเหลือเพียง 5,000 บาท อาจต้องคิดใหม่ว่าเสียเวลาและขั้นตอนคุ้มหรือไม่

รีไฟแนนซ์บ้านทุก 3 ปีจำเป็นไหม?

ไม่จำเป็นเสมอไป

หลายคนรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี เพราะดอกเบี้ยพิเศษมักหมดลง และธนาคารใหม่อาจมีข้อเสนอที่ดีกว่า

แต่บางครั้งธนาคารเดิมอาจให้รีเทนชั่นที่ดีพอ โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายและเวลาในการย้ายธนาคาร

ดังนั้น ควรเปรียบเทียบทุกครั้ง ไม่ใช่รีไฟแนนซ์ตามสูตรอัตโนมัติ

สิ่งที่ควรดูคือ

ดอกเบี้ยเดิมหลังหมดโปร
ดอกเบี้ยใหม่
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์
ข้อเสนอรีเทนชั่น
ยอดหนี้คงเหลือ
แผนอยู่บ้านต่ออีกกี่ปี
แผนขายบ้านหรือโปะปิดหนี้
ภาระการเงินในปัจจุบัน

ถ้าคำนวณแล้วคุ้ม จึงค่อยรีไฟแนนซ์

รีไฟแนนซ์กับรวมหนี้ เหมือนกันไหม?

ไม่เหมือนกัน แต่บางกรณีอาจเกี่ยวข้องกัน

รีไฟแนนซ์บ้าน คือการย้ายสินเชื่อบ้านไปธนาคารใหม่เพื่อเงื่อนไขที่ดีขึ้น

รวมหนี้ คือการนำหนี้หลายก้อน เช่น หนี้บ้านและหนี้ส่วนบุคคลบางประเภท มารวมจัดการใหม่ตามเงื่อนไขของธนาคารหรือมาตรการที่เกี่ยวข้อง

การรวมหนี้อาจช่วยลดภาระดอกเบี้ยของหนี้บางประเภท แต่ต้องระวังว่าเป็นการนำหนี้อื่นมาผูกกับบ้านหรือหลักประกัน จึงต้องคิดให้รอบคอบ

หากต้องการรีไฟแนนซ์พร้อมรวมหนี้ ควรปรึกษาธนาคารและอ่านเงื่อนไขให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ

เช็กลิสต์ก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน

ก่อนตัดสินใจ รีไฟแนนซ์บ้าน ลองเช็กตามนี้

1. ผ่อนบ้านครบเงื่อนไขธนาคารเดิมหรือยัง
หากยังไม่ครบ อาจมีค่าปรับปิดหนี้ก่อนกำหนด

2. ยอดหนี้คงเหลือยังมากพอไหม
ถ้ายอดหนี้เหลือน้อยมาก อาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่าย

3. ดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเดิมชัดเจนไหม
ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย ไม่ใช่ดูแค่ปีแรก

4. ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์รวมเท่าไหร่
รวมค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมทั้งหมด

5. รีไฟแนนซ์แล้วประหยัดจริงไหม
ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ต้องมากกว่าค่าใช้จ่าย

6. ธนาคารเดิมให้รีเทนชั่นหรือไม่
บางครั้งรีเทนชั่นอาจคุ้มกว่าและสะดวกกว่า

7. เครดิตบูโรและประวัติผ่อนบ้านดีไหม
ประวัติผ่อนตรงเวลาช่วยเพิ่มโอกาสอนุมัติ

8. รายได้ปัจจุบันยังเพียงพอไหม
ธนาคารใหม่จะพิจารณารายได้และภาระหนี้อีกครั้ง

9. มีแผนขายบ้านเร็ว ๆ นี้ไหม
ถ้าจะขายเร็ว อาจไม่คุ้มรีไฟแนนซ์

10. อ่านเงื่อนไขสัญญาใหม่ครบหรือยัง
โดยเฉพาะค่าปรับ ปิดหนี้ก่อนกำหนด ประกัน และข้อผูกพันต่าง ๆ

บ้านสร้างตัวกับการวางแผนรีไฟแนนซ์บ้าน

บ้านสร้างตัวมองว่า การรีไฟแนนซ์บ้านเป็นเครื่องมือทางการเงินที่เจ้าของบ้านควรรู้ เพราะอาจช่วยลดภาระดอกเบี้ยและทำให้การผ่อนบ้านบริหารง่ายขึ้น

แต่การรีไฟแนนซ์ไม่ควรตัดสินใจจากคำว่า “ดอกเบี้ยต่ำ” อย่างเดียว ต้องดูค่าใช้จ่ายทั้งหมด เงื่อนไขสัญญา และความเหมาะสมกับแผนชีวิตของตัวเองด้วย

สำหรับคนที่ซื้อ บ้านมือสอง, บ้านรีโนเวท, หรือ บ้านหลังแรก การเข้าใจเรื่องรีไฟแนนซ์ตั้งแต่ต้นจะช่วยให้วางแผนผ่อนบ้านระยะยาวได้ดีขึ้น

เพราะบ้านที่ดีไม่ใช่แค่บ้านที่ซื้อได้ แต่ควรเป็นบ้านที่ผ่อนไหว บริหารหนี้ได้ และไม่ทำให้ชีวิตการเงินตึงเกินไป

สรุป รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร?

รีไฟแนนซ์บ้าน คือการขอสินเชื่อบ้านก้อนใหม่ เพื่อนำไปปิดหนี้บ้านก้อนเดิม โดยมักย้ายไปธนาคารใหม่ที่ให้เงื่อนไขดอกเบี้ยหรือการผ่อนที่ดีกว่า

เป้าหมายคือช่วยลดดอกเบี้ย ลดค่างวด หรือปรับแผนการผ่อนบ้านให้เหมาะกับสถานะการเงินมากขึ้น

แต่ก่อนรีไฟแนนซ์ ต้องคำนวณให้ชัดว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดหรือไม่ และควรเปรียบเทียบกับการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมด้วย

หากวางแผนดี รีไฟแนนซ์บ้านอาจช่วยให้ผ่อนบ้านสบายขึ้น ประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้น และเข้าใกล้เป้าหมายการเป็นเจ้าของบ้านแบบไม่แบกภาระเกินตัว